新一轮调控政策号住房地产的脉搏

【 www.FsTaoci.Com 】伴随今年4月以来全国范围的房价飙涨，就在开发商众口一辞宣称房价将一涨到底的时候，新一轮宏观调控终于如期到来,并引发楼市的连锁反应，楼市开始降温。相比之前的宏观调控，可以说，这一轮的调控政策终于号住了房地产的脉搏，是又准又狠。

意在防范风险

虽然新政一如既往地遭到某些所谓地产专家的批驳，认为并无益于降低房价。然而，笔者认为，新政频频的背后，政府决不仅仅只是为了稳重房价。

目前国家宏观调控的政策主要在两个方面，一是金融，二是土地。需要注意的是，近期所有政策都在传递一个信息：住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要。——房价的过快上涨已经威胁到中国的金融安全和社会稳定。所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。

房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心，许多投资者开始慎重考虑继续投资房产的计划。当然，新政在一定程度上打击了出于居住升级目的消费者的利益，但这种“误伤”难以避免。

目前，楼市核心问题是投机成分过大。对于健康的房地产市场来说，一定比例的投资会促使行业发展，但如果投资比例过高，将导致价格严重偏离实际价值、严重扭曲真实的供求关系。这种投机资金必须要挤出市场，否则，从长远看可能造成难以弥补的伤害。

本轮新政除抑制房价过快上涨和投机需求外，深层次的原因是防范金融风险。许多房地产商坚持房价不会下跌的理由无非两点：一是中国土地稀缺，而人口众多，需求旺势二是中国经济正快速发展。但这两个理由都未必靠得住。当年，香港、日本不是都处于经济发展的黄金周期么？相对中国大陆，香港和日本的土地更稀缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但房价过快上涨一样导致地产泡沫的破灭。此次美国次债危机让中资金融机构开始意识到，金融风险已经是现实中必须面对的问题。

从央行货币政策执行报告上看，从去年6月末到今年6月末，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了9000亿元，第二季度末已达到惊人的4.3万亿，第三季度的增长更快。银行资金过快地向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其他行业的健康发展。需要特别注意的是，银行风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水份被挤出，可能导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。

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