外资再次被限制进入房地产二级市场

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继去年7月建设部等六部委联合发布“限外令”之后，国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，新增限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。新的《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。

其实，为积极促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的《外商投资产业指导目录》中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。

在普通住宅的开发建设领域，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对本报记者表示：“目前，国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已足够充裕。”

2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

然而，这一“限外令”并没有有效堵住境外热钱的涌入，很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。统计显示，70个大中城市二手住宅价格前三季度上涨6.6%。

中原地产华北区董事总经理李文杰向本报记者分析，在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而中国这个比例还不到40%。

李文杰表示，国外的投资基金看准中国地产市场以后也一定是二手房交易占主导的市场，于是正纷纷进入中国房地产二级市场。

据他分析，目前在房地产二级市场，估计有一半房地产中介或经纪公司含有外资成分在高端置业顾问领域，外资成分企业居多，而在房地产的三级市场则是国内企业居多。

李文杰认为，新的“限外令”，在担心防止外资通过中介进入炒房领域方面，是有合理性的，目前全国上下从去年开始都在整顿和规范房地产市场秩序。但目前房地产中介领域的混乱是政府监管力度的问题。中介行业实际起着提高流通、降低成本的作用，目前房地产中介的趋势是海外融资加快，而限制外资，将降低中介行业的竞争。

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