四大悬疑影响2008楼市走向

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2008年的楼市走向牵动着市场神经。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值四大因素，对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生重大影响。

倘若“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理得以推进，“双紧”政策（紧缩银根、地根）和保障政策能不折不扣地执行，2008年房地产市场在转型中调整前行或可期待：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。

紧缩货币政策将如何作用于楼市供需

1月上旬，央行2008年工作会议强调，将实行从紧的货币政策，总量上将更严格控制信贷。这是2008年楼市金融政策面与去年最大的不同。中央政府要防止经济增长由偏快演变为过热，压缩固定资产投资在所难免，而收紧信贷是压缩投资的题中应有之意。

市场反映，房地产业首当其冲，银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。四大商业银行2008年新增贷款与去年相比有减无增，而各行的个人贷款比例却都有增无减，这意味着公司贷款占比大大压缩。房地产公司的贷款额度更是大大降低，一些银行一开年第一季度的房地产开发贷款额即已告罄。而国内房地产是资金密集型产业，多采用“开发－周转－再开发”的模式，开发资金的直接融资比例不过两三成，间接融资的主渠道为银行。眼下银根收紧，对于大多数房企而言，意味着“贫血”。毕竟，已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多，更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。2008年，房地产企业两大资金来源——信贷和上市，都面临严峻的形势。

上海独立房地产研究者顾海波分析，信贷紧缩是把双刃剑，一方面会带来商品住房投资减少，从而导致供给可能也会减少。换言之，压缩投资与增加供给存在一定的矛盾。不过，2007年前10个月，全国住宅施工面积和新开工面积同比增长24%%左右，略高于2006年水平，尤其新开工面积的增速提升幅度较大。这意味着2008年我国住宅供应将有所改善，竣工面积增速会明显高于2007年，供求矛盾将有所缓和。但一线城市的住宅供应仍然相对不足，譬如北京、上海，2007年前10个月新开工面积均比上年同期下降一成以上，2008年上半年新增供应会减少。

另一方面，信贷紧缩会抑制投机，并使得部分改善型需求的购买行为向后推迟，更重要的是，对抑制地价狂飙大有裨益。“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的实现。信贷收紧，开发企业手里的钱少了，土地出让竞价或将不再豪赌。一旦面粉的成本低了，面包的价格也就有了相应回旋的空间。

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