房地产行业面临洗牌 凸显产品创新优势

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五合国际建筑设计集团总顾问刘力博士

2008年3月18日，“中国地产新视角”落地天津，我们将会用全新的视角看待处于快速发展通道中的天津，用最权威的声音来解读天津在打造未来经济增长第三极中的机遇与挑战。

█以下为实录

【刘力】：大家好，前面几位专家讲的都是经济政策和宏观政策，我们五合国际是做项目规划设计的，所以讲的可能比较微观，主要是讲房地产销售的产品。

08年和以前的房地产市场有很大的不一样，主要是房地产行业的整合和洗牌。没有土地储备的，过去几年当中没有融资上市的，都会面临一个比较难过的阶段。我所认识的开发商都在想办法找出路或者和其他大品牌整合。未来市场上肯定会剩一些规模比较大的，有土地储备的，像目前广东过来的合生、珠江，金地、富力等这些大的资本运营商。在这种大形式下，住宅产品发生会哪些变化呢？我觉得主要有三个方面：一个是作为产品精度方面的升级；二是产品科技升级，三就是产品配置的升级。

08年整个房地产开发行业会面临一轮洗牌。这种洗牌实际上已经开始波及到下游行业，比如说二手房中介，这个大家也看都得到。作为我们规划行业也看到很多洗牌的迹象。我认识的同学有开设计公司的，有几十个人，不算大也不算小，和别人也开始谈合作，但是他没有办法把这个公司推荐给董事会，说这个项目我们请某某设计公司来，从来没听说过。一年要养这么多人，投几个项目投标又投不中，今年生存就要成问题了。所以包括整个行业，还有下游产业链都会有所波动和整合。

剩下的公司，无非是有技术实力、技术专长的，比如说专做豪宅别墅的、专做节能的。我首先要讲精度升级。作为房地产来讲，销售住宅产品都是由地价和房价，也就是土地的价值和房产的价值来决定的。以往房地产产品是由土地价值决定的，处在什么样的地段上，有没有高尔夫、海滩、山、水，甚至在CBD中心等由土地大的资源决定。未来房子自身设计的品质会有很大的提升，（PPT）这是在宝坻区做的中国最大的日本式的野滩风墅。在精度方面，短期内立面设计、立面创新、景观造型还有提升的空间，还可以标新立异，长期就不好说了。过去我们做的都是建筑的主题，建筑的户型都是标准的。在外面贴上各种各样的符号，所谓的古典、现代、中式、西式，现在已经开始做到形体的转化。（PPT）这是给绵阳做的项目，阳台都是变化的，所以形成不太一样的立面。这是在威海的，做的比较夸张，它是临海，前面还有房子。长线来讲，整个设计的精度会有更多的发展，在外立面上面会有精度的开发，像万科做了很多蚂蚁公房，在小户型市场上，9070政策还是提倡90平米以下的小户型。香港绝大多数房产都是70平米以下的小户型，日本都是40平米以下的小户型。而且在小户型方面做得非常精致，非常精确。我们现在即便走不到那么深，走不到日本高精度的程度，那现在产品已经足够单一了。9070以后，我们统计了一下户型，在板楼只有不到30种的平面。所以说户型的创新不能像几年前那样拼命的做跃层、复式、错层、一错再错等等。现在是想办法做以前设计院传统的设计不做的东西。传统的设计院像这种典型的图纸，是工程师考虑的角度，上面考虑轴线，考虑开间，考虑承重墙对齐，上下卫生间的对齐等。做好之后住户搬进去，请了室内装修设计师，能砸的全部砸掉，因为室内设计师是从用户舒适的角度考虑问题的。那么用户和建筑师正好代表两个极端。建筑师更像工程师，考虑造价，考虑工程的可实施性，可是用户和室内设计师不考虑工程的可实施性。我们公司现在做的一些事情，户型平面建筑师做完了交给室内设计师优化一遍，全部调整完了再进入施工图的阶段。这是我们在广州做的一个项目，这是奇数层的平面，这是偶数层的平面。这完全不是市场上见到的方方块块的房子。这说明如果我们要在户型方面有所创新，在户型平面上有所创新，就需要往人真实使用的需求上去考虑。

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