北京蓝皮书之社会发展报告：楼市房价节节高 成交量却年年降

此外，《北京市统计年鉴2007》显示已经竣工的"经济适用房"平均每套106平方米,销售的"经济适用房"平均每套108平方米，早已违背了经济适用房的初衷，甚至超过了建设部对商品房70%的户型为90平方米的要求，这只不过是房地产商以"经济适用房"名义享受政策优惠而建起来的商品房。

建造经济适用房的资金如何解决，决定着经济适用房制度能否持续下去。这笔资金包括向享受政策优惠的房地产企业免征土地出让金和减免部分税金。房地产企业始终把房屋开发建设的成本视为最高商业机密，而政府土地出让金列入政府基金内，一般也不在统计年鉴内公布。该报告的编撰者通过"调查请教并翻阅有关政策文件"，做出了粗略的描述：

如果房屋销售价为每平米10000元，它可以分解为以下几个主要部分：

成本：

1.土地出让金＋大、小城建配套3500元

2.建筑安装费(高层、多层建筑不同，取中)1600元

3.银行利息、广告、销售费用等1000元

税：

4.营业税(按销售价5.5%征收)550元

5.土地增值税(销售价-成本-营业税)×(30%~50%)1400元

6.企业所得税(销售价-成本-营业税-土地增值税)×33%650元

利润：

7.利润1300元

按照上面所列，国家各项税收理论上要占商品房销售价格的约1/3，再加上土地出让金和配套费用，共占销售价的约2/3。报告认为，"如果政府在这两类收入上让利，经济适用房的价格就只有商品房的一半，但代价是GDP总量将减少、地方政府的财政收入将减少。因此，改变以GDP增长为中心的发展观和政绩观是老百姓住房得到实惠的前提。"

此外，报告还指出，目前的住房保障制度仅仅是第一步，现在的廉租房和经济适用房还只能惠及到最低收入和低收入群体。第二步的任务是逐步降低经济适用房的登记门槛，真正像温总理设想的那样"经济适用房大多数是面向中产阶级的"，那样才真正能够解决"居者有其屋"，实现社会的和谐。当保障性住房供应量不断增加时，商品房的价格就无法高位坚挺。

基于以上理由，蓝皮书指出北京商品房价格止涨回落的"拐点"必将来临，它到来的早晚取决于中央和北京市政府调控房价的力度，取决于保障性住房投入使用的规模与速度

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