福建省房地产业2006-2010年规划

【 www.FsTaoci.Com 】“十五”时期，我省房地产行业全面贯彻党中央国务院的战略部署，认真落实省委、省政府提出的建设海峡西岸经济区战略决策，房地产业“十五”发展专项计划主要指标如期完成，房地产业发展取得显著成就，已成为国民经济新的发展阶段的一个重要支柱产业。“十一五”是全面推进海峡西岸经济区建设的关键时期，编制和实施《福建省房地产业“十一五”发展专项规划》，对于把握中央支持海峡西岸经济发展的重要战略机遇，以科学发展观统领房地产业发展，促进我省房地产业持续健康发展，全面推进海峡西岸经济区建设，具有十分重要的意义。根据《福建省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和建设部《建设事业“十一五”规划纲要》，结合我省实际，省建设厅起草了规划初稿，并先后多次召开座谈会、论证会讨论修改，广泛征求各设区市房地产主管部门、省直有关部门意见，最后由专家论证定稿。规划的主要内容，是按照省委、省政府的总体战略部署，根据我省房地产业发展的现状基础，阐明“十一五”期间政府推进房地产业持续健康发展的战略意图和战略目标，明确工作重点和主要任务，综合运用经济、法律、行政等手段，完善政策支持体系和引导调控机制，保障战略目标的实现。规划期为2006-2010 年。

　　根据《福建省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，结合我省房地产业实际，制定本专项规划。

　　一、“十五”期间房地产业发展回顾“十五”时期，我省房地产行业认真贯彻省委、省政府建设海峡西岸经济区的战略构想，落实省政府制定出台的一系列培育、发展住房二级市场的政策措施，坚持“突出重点，区别对待因地制宜，分类指导”原则，结合我省实际，采取宏观调控房地产市场、稳定房价措施，扩大住房消费市场，规范市场秩序，逐步建立完善住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，房地产业在拉动投资增长、扩大居民消费、提高城乡居民生活水平等方面发挥积极作用，为国民经济和社会持续健康发展作出显著贡献。

　　(一)房地产业“十五”发展计划主要目标全面完成开发投资：“十五”期间，全省房地产开发完成投资1854亿元，超过原定“十五”计划目标854 亿元，是原定计划的1.85倍。

　　竣工面积：“十五”期间，全省商品房累计竣工面积7204万平方米，是“十五”计划原定目标的1.81倍。

　　人均居住水平：“十五”末，全省城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，超过“十五”计划目标3 平方米城市住宅成套率达到84%，超过“十五”计划目标4 个百分点。

　　全省房地产业“十五”计划目标完成情况

　　指标                        “十五”计划目标    完成情况

　　房地产开发投资(亿元)             1000             1854

　　商品房竣工面积(万平方米)         4000             7204

　　城镇住宅建设投资(亿元)            900             1400

　　城镇住宅竣工面积(万平方米)       9500             9500

　　城镇人均住房建筑面积(平方米)       29               32

　　城市住宅成套率(%)                  80               84

　　经济适用房竣工面积(万平方米)    1000-1250          328

　　(二)房地产业“十五”发展主要成效1 、支柱产业地位日益凸显。

　　──房地产投资和消费双向拉动经济增长。全省房地产开发投资年均增长21.9%，增幅比全省城镇固定资产投资高2.2 个百分点，占同期全省城镇固定资产投资27.5%。至2005年，全省房地产开发完成投资在全国排第9 位，房屋交易额相当于全社会商品零售总额35.2%。房地产业对gdp 的直接和间接贡献率合计在2 个百分点以上。

　　──增加财政收入。全省房地产行业缴纳营业税、所得税和契税202.4 亿元，其中房地产营业税收入116.44亿元，占全省营业税总收入26% ，在各行业中居首位，为增加财政收入作出重要贡献。

　　──对社会劳动就业的贡献加大。房地产业中在开发、拆迁、经纪中介、评估、物业管理等方面直接提供20多万个工作岗位，并带动建筑业、建材、装修、家电等相关50多个行业的发展，从而直接间接为社会创造了大量劳动就业岗位──城镇人居环境显著改善。“十五”期间，全省城镇住宅建设完成投资1400亿元，比“九五”期间增长78%，竣工住宅面积9500万平方米，比增13.5%，全省共新建环境优美、配套较齐全的住宅小区900 多个，有100 多万户家庭乔迁新居，城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，居全国前列，城镇住宅成套率从“九五”期末的68%提高到“十五”期末的84%，住房质量显著提高。

　　2 、房地产开发投资快速增长。全省房地产开发共完成投资1854亿元，比“九五”期间增长122%，年均增长21.9%完成土地开发面积3463万平方米，竣工商品房屋7204万平方米，其中竣工商品住宅5793万平方米，占商品房竣工面积80.4%。全省房地产开发企业数量从“九五”期末2100家增加到2302家。积极组织实施住宅示范小区建设，全省有三个小区列入建设部国家康居示范工程实施项目和通过考核验收，五个小区通过省住宅建设示范小区考评和规划建筑设计方案评审。

　　3 、房地产交易市场日趋活跃。住房消费全面启动，初步形成了存量与增量联动的局面，基本建立了统一的房地产市场体系。全省房地产买卖面积和金额分别为9790万平方米、1910亿元，分别比“九五”期间增长80%、192 %房地产中介服务业稳步发展，全省共有110 家房地产价格评估机构和1000多家房地产经纪、代理、咨询服务机构，756 人取得注册房地产估价师执业资格，415 人取得注册房地产经纪人执业资格。房屋租赁管理逐步规范。省政府办公厅印发了《关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》，省建设厅与省工商局联合制定印发《福建省房屋租赁合同》示范文本，建立了房管、公安、工商等部门房屋租赁协管机制，规范了房屋租赁行为。

　　4 、城镇房屋拆迁管理成效明显。注重健全法规政策，规范拆迁实施行为，力求从源头上、机制上预防拆迁纠纷的产生，制定颁布了《福建省城市房屋拆迁管理条例》及一系列配套政策措施文件，全省制订出台的相关配套政策文件总量是“九五”期间的5 倍。福州、厦门、漳州等地制定了拆迁困难户最低住房保障线。推行拆迁公示、信访接待、投诉举报、拆迁承诺、强制拆迁听证和拆迁监管等制度，加大对城镇房屋拆迁中违法违规案件的查处力度。全省取得拆迁资质的拆迁实施单位131 家，拆迁从业人员近3000人。全省共拆除房屋建筑面积1650万平方米，安置近14万户居民，安置房建筑面积约1500万平方米。拆迁实施行为进一步规范，信访投诉量逐年下降。

　　5 、物业管理取得长足进展。着力规范物业管理行为，提高服务水平，构建和谐社会，强化物业管理成效显著。全省实施物业管理的住宅小区面积占住宅总面积的68% ，新建住宅小区物业管理覆盖面达到100%。 全省物业管理企业发展到1076家，其中一级企业3 家、二级企业30家，从业人员6 万多人。全省累计有49个物业管理项目获得全国示范(优秀)住宅小区(大厦)称号，145 个住宅小区(大厦)获得全省物业管理示范住宅小区(大厦)称号。《福建省物业管理条例》已经省人大第二次审议，省政府出台了物业管理区域划分及招投标等两个文件。全省大力推行前期物业管理招投标，福州市出台了《福州市物业管理若干规定》地方法规。

　　6 、住房保障体系基本确立。经济适用住房建设稳步发展，城镇廉租住房制度建设开始起步。完成经济适用住房建设投资51.3亿元，竣工面积328 万平方米，解决了3.2 万户中低收入家庭的居住问题福州、厦门等地启动了廉租住房制度，解决了3000多户家庭的住房困难住房补贴发放工作稳步推进，已向20.5万个职工发放住房补贴21亿元公有住房出售工作基本完成，92%公有住房已出售，累计出售公有住房58.5万套4717万平方米住房公积金归集总额由“九五”期末61亿元增加到“十五”末315 亿元，个贷总额由19.1亿元增加到182.3 亿元，累计发放个贷户数由6.6 万户增加到25.4万户，个贷使用率由24%上升到58.6%。

　　7 、行业管理水平进一步提高。全省全面推行房地产开发经营动态管理系统，大部分设区城市建立房地产市场信息系统，加强对开发项目动态监管和房地产市场运行情况监测。大多数市县实行了房地产交易和产权管理一体化，在行业管理各领域积极推广应用信息系统，大大提高了行业管理水平。研究制定出台商品房产权面积计算规定衔接等有关问题规定，规范建筑面积计算规定衔接问题和商品房建筑面积计算规则，房屋交易和产权管理进一步规范。福州、厦门房地产交易登记中心被建设部评为全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位，三明、宁德、建阳、南安等城市房地产管理部门被评为省级规范化管理单位。

　　二、“十一五”我省房地产业发展环境“十一五”是我国在新的起点上承前启后继续发展的重要战略机遇期，也是全面推进建设海峡西岸经济区的重要时期。从宏观环境看，国家“十一五”发展规划纲要把“海峡西岸和其他台商投资相对集中地区”列入支持区域，将极大地促进海峡西岸经济区建设正在编制的全国城镇体系规划，把海峡西岸城镇群列入全国七大城镇群之一，我省城镇将进入一个快速的发展时期。同时，房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产业作为国民经济发展的基础性产业，发展潜力巨大。

　　从我省国民经济和社会发展前景看，《福建省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》确定，全省地区生产总值年均增长9 %以上，比全国平均水平高1-2 个百分点，2007年全省地区生产总值比2000年翻一番，2008年人均地区生产总值比2000年翻一番，国民经济和社会进入新的发展阶段，这将为我省房地产业持续健康发展提供战略机遇和良好环境。随着海峡西岸经济区建设的全面推进和社会主义新农村建设的推进，我省新一轮发展战略提出的实施项目带动、发展县域经济、加快产业集聚、壮大中心城市、提升民营经济、转变政府职能、推动海洋开发、促进文化振兴等“八项举措”的落实，城镇化率将提高到52%，商品住房、商业用房和工业厂房等商品房的市场需求将不断扩大，县域房地产市场也将逐步发展壮大。《福建省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出把发展服务业放在突出位置，明确加快拓展房地产等生产性服务业，提高服务业在国民经济中的比重，房地产市场需求将保持稳定增长，从而拉动房地产开发投资持续、平稳、较快增长，我省房地产业将具有广阔的发展前景。

　　但是，也要看到仍然存在的一些问题和困难：中心城市市区房地产开发用地的供应量有限，住房供应结构不尽合理城乡房地产业发展不平衡，县域房地产市场发育程度不高房地产中介市场尚不规范，房屋租赁市场有待进一步培育和规范住宅产业现代化水平较低，住宅工程质量“通病”尚未根治，住房节能技术支撑体系不完善，物业管理政策制度尚待进一步健全经济适用住房及中低价位、中小户型普通住房市场供应量不足，住房社会保障体系有待进一步完善等。

　　三、“十一五”规划指导思想、发展目标与任务(一)指导思想认真贯彻落实党的十六大和十六届三中、四中、五中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领城乡房地产业协调发展坚持调整住房结构和引导合理消费，坚持加强法治和规范秩序，坚持分类指导和区别对待创新发展模式，提升发展质量，改善居住环境，构建和谐社会保持房地产市场持续健康发展，促进海峡西岸经济区建设，为我省国民经济和社会全面协调可持续发展作出贡献。

　　(二)发展目标房地产投资保持平稳增长，服务海峡西岸经济区建设城镇住房供应体系进一步改善，保障体系逐步完善提升住房建设和管理整体水平，不断改善人居环境房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定县域房地产市场得到规范和培育，城乡房地产业协调发展房地产市场投资和消费环境进一步改善，房地产业持续又好又快地发展，房地产业对国民经济和社会发展的贡献率进一步提高。

　　“十一五”时期主要指导目标：●全省共完成房地产开发投资3000亿元，年均增长10%以上，与全省地区生产总值增幅相适应●全省城镇新建住房9500-10000万平方米，其中商品住房所占比例在70%左右●城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米(折合人均居住面积17.5平方米)●城市住宅成套率达到88%●城镇住宅小区的物业管理覆盖面达到85%●住房公积金归集率达到50%以上。

　　(三)主要任务1 、促进房地产市场可持续发展。在保持福州、厦门、泉州三大中心城市房地产市场平稳增长的同时，加快发展区域中心城市等中小城市和县域房地产市场贯彻实施项目带动战略，保持房地产投资平稳较快增长创新开发及增长方式，注重房地产开发质量的提高做大做强房地产品牌企业，提升行业竞争力。

　　2 、完善住房供应和保障体系。切实调整住房供应结构，重点发展满足广大群众基本住房消费需求的普通商品住房，加大中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房建设力度。加快建立完善适合中等收入家庭的普通住房、适合中低收入家庭的经济适用住房、适合最低收入家庭的廉租住房、适合外来务工人员的出租公寓住房和适合高收入家庭的高档住房供应体系和住房保障制度。

　　3 、完善住房服务体系。进一步完善住房公积金制度和住房货币分配政策，不断扩大住房公积金覆盖面深化住房专项维修资金管理体制，提高物业管理覆盖面和服务水平，促进社会和谐。

　　4 、规范市场管理和服务。制定完善房地产法规政策，健全市场规则规范市场秩序，进一步改善房地产投资和消费环境改革创新管理机制，切实转变行业管理职能，加强行业协会建设，提升行业管理和服务水平。

　　5 、推进城乡房地产业协调发展。探索村镇房地产开发建设与管理新体制，提高农民住房规划建设水平，逐步推行城乡一体的房屋产权和物业管理培育壮大县域房地产市场，开拓县城、建制镇房地产市场，加快中小城市、县镇房地产市场发展。

　　6 、大力推进住宅节能。贯彻落实节约资源基本国策，加快推进新建、扩建住宅的节能降耗，积极发展节能省地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社会。拓展产业发展领域，促进产业结构的升级和优化，推动住宅产业现代化。改善住房开发模式和消费方式，逐步推行商品住宅一次性装修和性能认定。

　　四、主要保障措施(一)进一步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。结合实际，因地制宜，分类指导，认真贯彻国家宏观调控房地产市场政策健全各级促进房地产市场健康发展联席会议机制，协同有关部门采取经济、法律等综合手段实行综合调控建立健全市、县房地产市场信息系统，加强对同地段、同品质房屋销售价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势加强部门之间信息资源沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求、以及土地和住房价格变动等信息，坚持正确的舆论导向，引导理性投资与消费充分发挥城市规划职能，在城市发展空间和布局上积极创造房地产业发展空间合理制定住房建设规划和房地产用地年度供应计划，根据市场供求状况，加强土地调控，保持合理的房地产用地供应总量和供应结构积极拓展房地产融资渠道，继续引导金融机构在风险可控的前提下适当加大对房地产业的支持力度，合理调整信贷结构，房地产信贷向住房消费信贷适度倾斜积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和消费，加大对住房二级市场消费和房屋租赁的支持力度，带动一级市场发展通过实施城市总体规划、土地利用规划，落实项目带动战略，建立房地产项目库，改善服务，促进项目实施，促进投资平稳增长调控市场需求，引导住房理性消费，合理调控城镇房屋拆迁带来的被动性住房需求。

　　(二)逐步调整优化住房供应结构。按照“总量控制、区域平衡”原则，编制、实施住房建设规划，重点发展普通商品住房(含经济适用房)，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积70%以上。在近期建设规划和年度房地产用地供应计划中，明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排等在严格执行土地利用总体规划、住房建设规划和年度土地供应计划前提下，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，着重增加普通商品住房和经济适用住房建设用地，继续停止别墅用地供应，严格控制低层、低密度大户型高档住房开发在普通商品住房和经济适用住房建设项目规划审批时严格把关，严格审批别墅等低层、低密度大户型高档住房，经济适用住房建设标准以中小套型为主中小套型普通商品住房建设项目用地供应前，城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑密度、容积率、绿地率等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房套型面积等控制性要求作为土地出让的前置条件适当引导写字楼、商业用房等非住房开发比重，防止其投资过快增长。

　　(三)逐步完善住房保障体系。落实经济适用住房优惠政策，完善经济适用住房销售管理办法，明确购买经济适用住房的对象条件、购买程序，严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度完善配套政策，逐步推进租赁型经济适用住房建设，探索经济适用住房制度的多种实现方式严格规范集资合作建房，制止以集资合作建房名义变相进行住房实物福利分配的违规行为逐步建立各级政府廉租住房建设目标责任制考核制度，制定完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法以地方财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，研究建立省级财政对财力薄弱地区住房保障制度建设的支持力度全面掌握最低收入家庭住房状况，建立保障对象档案和信息管理系统2006年底前各设区市全面启动廉租住房制度，有条件的县市率先启动，其他县市在“十一五”期间初步建立廉租住房制度通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究解决进城务工人员住房问题的有效机制不断扩大住房公积金覆盖面，探索在非公有经济单位和进城务工人员中建立住房公积金制度，逐步将外资、民营企业职工和个体工商户、自由职业人员、进城务工人员等纳入住房公积金保障范畴加强住房公积金管理中心机构建设和内控机制建设，确保资金安全开展住房公积金法规执法工作，依法强化提高住房公积金归集率。

　　(四)规范市场活动，改善行业管理。推行商品房预售合同网上即时备案，落实禁止期房转让规定，健全房屋权属登记制度，规范登记行为严格商品房预售许可，落实房地产开发项目资本金制度、项目手册备案制度，建立健全商品房交付使用制度建立健全房地产估价、经纪管理制度，规范房地产中介行为制定进一步发展住房二级市场措施，促进住房二级市场活跃，规范房屋租赁行为，发展房屋租赁市场严格对房地产各类企业资质和从业人员执业资格的核准及日常监管工作，继续加大整顿规范房地产市场秩序力度逐步完善各类房地产企业和执业人员信用档案，建立失信惩戒制度，将各类房地产企业和从业人员的不良行为记入其信用档案，纳入资质资格管理体系加强房地产管理部门内部业务系统整合和制度建设，推进房地产交易与权属登记规范化管理工作进一步转变政府职能，把不该由政府管理的事交给市场、企业、社会组织和中介机构承担加强和规范行业协会建设，逐步把部分职能转移给行业协会负责。

　　(五)探索实施城乡房地产统筹协调发展。严格控制县城和中小城市规划区内的私人建房，培育县域房地产市场需求，促进房地产市场发展通过调研制定完善农村房屋产权登记政策，逐步推进农村房屋产权登记，促进农村房屋交易市场活跃适当降低县镇房地产开发企业资质条件，鼓励参与村庄整理建设，逐步推进农村住房商品化引导村镇住宅建设走综合开发的路子，提倡引导农民集中建房，逐步禁止个人分散建房。

　　(六)加强城市房屋拆迁管理，积极稳妥地推进危旧房和棚户区改造。全面推行拆迁工作规范化管理，进一步完善城市房屋拆迁管理法规政策，研究与集体土地征用拆迁补偿衔接办法合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置方式，推广建立最低保障补偿制度健全拆迁管理工作责任制，加强对拆迁中损害群众利益问题重点案件的督查力度，依法严肃查处房屋拆迁中的违法违规行为，切实维护群众利益进一步规范拆迁实施行为，化解矛盾纠纷，维护社会稳定。加强危旧房和棚户区改造的规划指导和政策协调，积极探索政府组织、市场运转的路子，把危旧房和棚户区改造与调整城市产业结构、优化城市用地结构结合起来，综合考虑各方面的承受能力，有重点、有步骤地推进支持比照经济适用住房政策实施危旧房和棚户区改造，由政府负责市政设施和公共服务设施的配套，由居民按成本价或经济适用住房价回购改造后的住房鼓励危房和棚户区产权单位和个人，按照当地政府规定和城市规划、改造计划的要求，采取集资合作建房方式实施改造。

　　(七)推进物业管理市场化进程。全面贯彻国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》，加强监督检查，规范物业管理行为加快物业管理立法步伐，健全配套政策制度，制定住房专项维修资金管理、物业管理收费、指导业主委员会成立等办法，规范住房专项维修资金的归集、管理和使用，促进形成质价相符的物业管理价格机制，规范指导业主委员会成立，提高物业管理市场化程度深化直管公房和机关、企事业单位住房维修管理市场化、社会化改革，推进旧住宅小区整治改造并实施物业管理，营造安全、舒适的人居环境。

　　(八)加快推进实施住宅建筑节能。新建住宅全面实施节能50%的设计标准，重点组织研究建筑节能设计、设备、施工、检测技术等技术支撑体系，开发节能建材、墙体材料，建立健全新技术、新产品推广和淘汰使用制度，推进节能标准体系建设建立健全住宅产业现代化推进制度和激励机制，对节能省地型住宅建设和消费实行差别税收政策和金融支持政策，逐步构建资源节约型住宅产业结构和住宅消费结构强化规划调控，合理规划住宅建设用地，适当提高现有偏低的公共建筑和厂房用地的容积率继续组织实施国家康居示范工程和省级住宅示范小区建设，通过示范小区载体推进住宅节能和产业现代化，完善住宅产业技术保障体系，提高住房整体品质引导和鼓励开发企业开发一次性装修商品住宅，逐步提高一次性装修商品住宅供应比重，加快住宅产品的更新换代。

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