保障性住房将冲击2009年中低端楼市

【 www.FsTaoci.Com 】最新公布的《北京市2009年住房建设计划》，让我们明显感觉到住房保障建设的提速，及政府实施的决心。

北京是最早实施经济适用房建设的城市，也是最大存量及供应的城市。从2002-2005年的房价来看，北京市是一线城市中房价涨幅最小、最温和的，其中保障性住房的经济适用房建设“功不可没”。之后由于土地招牌挂831政策(从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让)，保障性住房建设一度“断炊”。

由于保障性住房现在已经占到2008-2009年市场总体供应量的50%，同时由于保障性住房中经济适用房和限价商品房价格比周边低15%-20%的价差，肯定分流在市场中同等层面的商品房自住购房客户，他们将购买意向转向保障性住房将极大地影响近郊及新城的中低价位商品房的销售。2007年实施的保障性住房真正集中供应应在2009年开始。

不过由于保障性住房地域分布的特殊性，及城区供应的急剧减少，预计北京市五环内的商品房新房销售及二手房销售受到的影响不大，五环内的一手及二手房价将继续上涨。-

保障性住房不影响房价

“保障性住房使房价整体水平拉低了，但实际上没有什么意义。”中国住宅研究会常务副会长张元端表示。

对于2月份部分城市房价出现波动的现象，张元端认为主要是投资和投机性需求受到抑制。

“当炒作达到一定程度，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。”张元端说。他认为，2月份部分城市的房价波动是结构性的，主要集中在高端市场。保障性住房虽然使得部分普通商品住宅的需求开始分流，但由于保障性住房的供应量还不大，因此对房价的影响也不大。

张元端分析说，2月份新建住房同比上涨11.8%，但经济适用房的增长比率仅为4.8%，考虑到原有经济适用房的比例本来就很低，因此就目前而言保障性住房对房价的影响是微弱的。

“长期以来有人担心说经济适用房会冲击商品房(的价格)，但实际上到去年它只占了13.3%这样一个很小的比例。”张元端说。

但张元端同时认为，保障性住房对相同地段的产品的价格是有着拉低作用的。“对高档住宅价格而言，影响应该不是很大。因为没有分流这方面的需求。”

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