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5万亿老旧小区改造市场:社会资本介入 盈利模式待解

   日期:2020年6月8日        整理:佛山瓷砖网

【 www.FsTaoci.Com 】政府工作报告指出,今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

作为“接棒”棚改的一项重要工作,老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手,同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

老旧小区改造也被简称为“旧改”,但与过去旧城拆迁改造的“旧改”,是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁,而是以维修完善基础设施和公共设施为主,而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为,老旧小区改造市场空间或可达5万亿元,可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业,下游的家装、家电等行业。此外,以5g、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛,而应该是依托新基建,实现未来住区的联网化和数字化,使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。

分析人士指出,这一行业前景虽然广阔,但在实际操作中,仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题,未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。

核心区的“老破小”

老旧小区是指“2000年以前,公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前,由政府、单位出资建设,与1998年房改后建设成的居住区相比,公共设施落后,配套设施不齐。

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间,主要存在于大中城市。

根据贝壳楼盘字典数据,重点20城市的记录小区数量为15.39万个,其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个,老旧小区的占比近40%。

分城市来看,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看,上海、济南、北京三地最高,分别为61%、49%、47%。

老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例,逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”,西城近六成是老旧小区。

老旧小区居住空间小,环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看,北京的老旧房源中,近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中,超六成小区无电梯,16%的小区没有集中供暖,20%的小区绿化率不足(绿化率30%以下)。这些比例均高于全市的平均水平。

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