上扬70%上海10月二手房成交创新高

我爱我家北蔡店店长杨晨光感触更深，他表示，门店10月份成交量是9月份的3倍，以置换客为主，成交价格在300万至500万元之间，基本为首套房，小房换大房。近期市场上房源较多，抛售者众多，尤其是2019至2020年前后买进的小户型房子，因满2年免增值税而全部降价抛售。

在杨晨光看来，交易量提升源于税收政策变化，个人对外销售住房增值税征免年限从 5年调整为2年，且取消了普通住房与非普通住房标准，减少了住房交易成本，在一定程度上刺激了二手房交易。杨晨光算了一笔账，“五改二”政策后，一套500万元的二手房可节省近30万元税费。外环外二手房交易量高，主要是因为购房门槛低。

此外，孩子上学是购房人群的重要考量因素之一。在上海，优质学区周边的二手房一直备受瞩目。部分家长为让孩子获得更好的教育资源，会选择购买学区房，这在一定程度上推动了二手房成交。陈建辉透露，其所在板块房源价格在300万元以内，除首次置业人群外，约四成购房者是为孩子上学而买房。

新房略显疲软

相比二手房市场的活跃，新房交易量稍显疲软。

上海某研究院的监控数据表明，10月上海新房成交量为5283套，环比增长43%，同比增长4%。成交金额467亿元，环比增长10%，同比增长9%。10月仅有20个楼盘开盘入市，环比减少近半成，其中3个楼盘触发积分。虽有融创外滩壹号院等豪宅支撑，成交均价仍维持在较高位置。

从各总价段成交情况来看，400万~600万元、600万~800万元总价的新房成交依旧是主力，其中600万~800万元总价的新房成交环比涨幅最大。而这批房源正好对应着上述买入中外环间新房的刚需、刚改客群。

一些紧邻市区且同环线价格最低的洼地，成为了此次新政的最大受益者。

这些楼盘恰好能满足刚需购房者的预算与需求，比如浦东周康板块的港城中环汇·云启（成交336套）、宝山南大板块的保利·海上瑧悦（成交121套）、中环·金茂府（成交85套）、中環置地中心·润府（成交63套）、大华·公园柏翠（成交52套）。

与之相比，外围传统区域的成交起色不大。嘉定某新盘的营销负责人张华表示，他们项目销售情况一般。虽然现在首付比例只需15%，但项目单价在6万元/平方米，总价在700万元以上，属于刚需改善项目，导致购房人群以置换客为主。然而，这些客户原本的房子未能出清，无法形成闭环。

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