“地产大鳄+商业巨头”商业地产新模式初探

2、房地产商优化产品结构和开拓新利润点也是刺激商业地产新模式产生的重要原因。企业的目标就是追求股东权益最大化，寻找新的利润点是实现企业目标的渠道之一。受住宅房地产结构不合理引起的不利因素的影响，开发住宅的利润逐步下降，而经营风险却越来越大，一些房地产商因此及时调整投资策略，将投资分散于不同类型的房地产，以降低经营风险，增强经营的稳定性，同时为争取更多的利润，房地产商也转向投资回报较高的商业房地产。据悉，大连万达集团二○○三年商业地产的开发规模将超过住宅物业的开发规模，而在以往，住宅房地产一直是该集团的支柱产业。

二、新模式的操作方式

“地产大鳄+商业巨头”的经营模式的确让人感到新鲜，率先采用新模式的大连万达集团已初尝到不少甜头和积累了一定的经验。国内不少大型房地产商也争先恐后上马商业地产项目，但是，由于新模式的操作要求较高，既要求有地产专才，又要具备商业策划高手，且新模式尚未有足够多的成功案例可借鉴，绝大多数房地产商也只能摸着石头过河。因此，对欲涉及商业地产的房地产商和商业企业来说，了解新模式的操作方式十分必要。

1、房地产商在取得土地开发权之后，需对项目进行商圈分析，从而确定市场定位和业态组合。商圈分析主要是对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、劳动力保障、供货来源、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、社会习俗、市场空档、地方法规等多个因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的市场定位，由于市场是细分的，市场定位就是确定项目的最终服务对象到底是何类消费群，再根据商圈分析结果，设计针对此类消费群的业态组合。比如，一家购物中心往往由大型百货公司、大型超市、电影院、家具广场、大型特色餐饮、娱乐机构等主力商店群和其他各类业态的中小店组成的联合体，在进行业态组合时，要准备多个组合方案，以便主动掌握招商进度，配合规划、建设和营运管理的顺利进行。苏州美丽新世界在规划之际，其受托的专业管理公司就设计了由国际酒店、大型餐饮、国际家居、大型超级市场、时尚精品百货和大型娱乐机构等业态组合的多种方案，发展商在招商谈判上有较大的主动性，为项目的顺利进行创造了条件。而准确的商圈分析和市场定位对商业企业而言更具有重要的作用：一是有利于制订合理的竞争经营策略，提高竞争能力二是有利于针对目标消费群制订营销策略，提高销售力三是发挥企业效用，提高资金周转速度。

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