“地产大鳄+商业巨头”商业地产新模式初探

2、房地产商在确定了业态组合之后，按业态组合方案选择并争取与符合条件的商业企业结成战略联盟。战略联盟是指合作各方为达到各自目的而达成的一种中长期合作关系。这种模式的合作关系主要有三种，一是购买关系，指商业企业向房地产商提前订购所需要的商业物业二是租赁关系，指商业企业以相对固定租金的形式向房地产商租用商业物业三是营业额或利润分成，指房地产商从商业企业经营的销售额或保底利润中提取一定的比例作为收益。这种方式有保底经营和非保底经营之分，保底经营指商业企业应向房地产商保证一定量的销售额或利润额，当经营未达到此保底额时，房地产商按保底销售额提成或利润向商业企业收取约定的收益。一般情况下，双方多数以租赁方式来合作，而且，租金比市场租金水平低得多。据悉，美国某大型超级市场在我国各大城市（除北京外）以此模式运作的物业，其租金一般不超过20元/月·m2。对商业企业来说，采用营业额或利润分成的方式，虽然可以让合作双方共同承担经营风险，但是在经营业绩正常或较佳的情况下，商业企业失去了许多利润。

与商业企业（主力店群）确定了合作关系后，房地产商按与其约定的要求进行有目的的规划和建设。由于不同商业业态具有不同的设计要求，房地产商应预先按需设计。如餐饮业需要排污、排油烟、燃气供应系统，大型超市要求足够以供其冷冻、保鲜设备使用的供电量和足够多的停车位，娱乐机构则需要更严格的消防系统、疏散通道和出口，汽车4s店则需要较大的停车场和预留升降设备的位置及设计，等等。

3、房地产商在项目建成之前，应对尚未招商的非主力店进行招商或铺位预售。非主力店的招商模式与传统的商业模式类似，而铺位预售则与传统的商业地产销售模式相同。项目建成后，在完成整体招商和销售之后，即可进行试营业，试营业结束后便进入正常的营运管理。由于规划之前，项目已有若干家知名的商业企业入驻，房地产商因此可利用其品牌效应，吸引大量的中小店或投资者，加快招商或铺位的销售速度。

三、新模式优缺点的分析

了解新模式的优缺点，可以帮助企业在操作过程中扬长避短，达到事半功倍的效果。

1、与先建设后招商的传统模式相比，“地产大鳄+商业巨头”新模式具有多种优点，更适应变化中的市场环境。其一，准确的商圈分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，使房地产企业的资源效用最大化。传统模式往往在项目建成后，为满足租户的要求需改造物业，从而造成大量的人、财、物的严重浪费。例如，某商业大厦在建成之后，为了吸引太平洋百货，光在设施改造上就投入了4000多万元。其二，商业巨头的稳定租金提高了商业地产项目整体经营的稳定性，房地产商可以借助商业巨头的品牌效应提高铺位售价和加快中小店的招商进度。商业巨头提供的租金虽然很低，但他们因他们可以在日后营运中吸引大量的顾客，吸引其他商业机构的入驻，从而影响了项目租赁给其他商业机构的租金水平，房地产商的利润主要来源就是这些中小商业机构的租金。对于有部分物业出售的项目，商业巨头的进驻则可以使着部分物业以较高的售价出售。有些购物中心将一楼设计成步行街，房地产商通过较高的价格出售步行街的铺位，就可以收回来项目的大部分投资。长春万达广场引入沃尔玛，深圳龙兴国际商业广场与好百年家居合作，以及中港城联盟百佳超市，他们均以较高的价格出售了一楼铺位。其三，减少了对建设周期和资金统筹的影响因素，使投资估算更准确、资金统筹更顺利。规划之前确定了租户，减少了项目竣工后出现改造工程的可能性，避免时间和资金浪费外，也使项目预算更准确，资金统筹工作按计划进行。开发大型商业地产的融资工作本来就相当艰巨，如果出现了改造工程，整个项目的资金统筹将受到较大的影响。上例中引入太平洋百货的某商业大厦，光改造这项4000万元的预算外投资，的确是加大了资金统筹的难度。

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