上海楼市炒房者正经受“政策消化期”考验

根据上海社科院等相关部门统计，2000年以来，以年轻人为绝对主体的外来人口迁入规模由年均五六万人增加到10万人以上。2006年常住外来人口约占上海人口总量的26%。仅目前在上海租房的就已超过150万人。

业内人士分析，目前有20万台湾人在上海工作或学习，定居人数超过2万人。仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米，购房余额逾百亿元，外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。由于看好上海未来的发展前景，许多实力雄厚的境外地产公司携巨资来上海投资开发房地产。

同时，境外资金大量涌入更助推了上海房价上涨。“买房的以本地人为主，省外和境外的人占约1/4。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉记者。

外来资本对本地房地产市场的追逐，在其他地方也有所见。在武汉，2005年时，外来人口购买房屋比例不到30%，而到2006年下半年，比例就超过50%。

《楼市生活》执行主编韩建君分析，当上海是一个工业化城市时，它需要大量的外来人口，而外来人口也推动了房地产的增长。当上海这个城市以服务业为主的时候，对外来人口的需求减少时，上海的房价会在一段时间内进行徘徊，逐渐走向理性价格，这需要一个回调的过程。

正处于“政策消化期”

近日，政府频频出手调控房价，各项政策效应初显，楼市需求将被分流。上海炒房者正经受着政策考验。

中国人民银行年内连续加息五次，五年期以上的商业住房贷款利率从去年的6.84%上调至7.83%，上调近一个百分点。

利息在涨，地价在涨，房价在涨，房地产市场上的角力正步入关键阶段。“影响比较大的应该是关于第二套房贷款的政策。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监陈宁说。

9月14日，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构一年期存款基准利率0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。9月27日，发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

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