中国房地产：政府调控与市场间的博弈

在政府宏观调控中还有一个非常重要的部分——保障性住房体系的建设，这是政府为解决中低收入者住房问题以及调解失衡的供求结构而采取的一项具有针对性的调控措施。2007年年初，建设部部长汪光焘就曾对外公布，2007年将重点落实经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求，加快构建多层次的住房保障体系，在所有城市和县城镇都要建立廉租房制度。北京市政府为响应建设部号召也制定了“两个一千万”计划，预备推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房来解决中低收入者的住房问题。只是，在7月20日北京市政府出台的“十一五”保障性住房及两限商品房住房用地规划中又规定，在重点建设保障性住房的区域以外所有新开发的房产项目必须按15%的比例配建保障性住房和两限房。看来，在保障性住房体系的建设过程中，政府“毫不吝啬”的送给了开发商为社会做贡献的机会。

背道而驰的市场反应

分析了2007上半年政府宏观调控的方向后，我们可以看出，政府调控可以说是方方面面，包括了土地、财政、税收、金融、社会保障体系结构、产品供应结构等房地产各个环节。如此全方位且强有力的宏观调控应该会对抑制房价暴涨、控制违规操作等问题有很明显的效果，但是，在刚刚过去的半年里，房地产市场呈现的各项“答卷”中却说明了一个严峻的问题：政府调控成效甚微，房产市场背道而驰。

首先，“天价地”频繁出现，打破了政府控制土地供应的初衷。政府紧缩地根的目的在于促进资金向建设性方向流动，压缩土地增值收益，促使开发商通过产品创新、缩短资金占用周期来实现价值最大化。但“天价地”的屡屡出现却说明政府忽略了市场本质，调控带来了负作用。例如长沙92亿的“天价地王”，预计项目成本价就要5500元/平方米以上，再加上其他成本、税费和利润，房价少说也要8000-9000元/平方米，这与长沙现在的3500元/平方米左右的市场价格相比的确算是天价。可以预见，如此天价地必将引发新一轮的房价上涨大潮。

其次，全国房价继续大幅上涨，政府通过调控抑制房价成纸上谈兵。2007年上半年全国房价继续大幅上涨已有目共睹，需要注意的是这半年房价的大幅上涨出现了与以往不同的两个特点：

第一，新建商品房价格上涨的同时，二手房价格紧追不舍。从6月份公布的数据来看，新建商品住房销售价格同比上涨7.4％，涨幅比上月高0.8个百分点二手住房销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月高1个百分点。这种现象不仅说明政府对住房销售价格的控制落空，同时还说明政府对二手房市场采取税收手段加大流通及交易成本，从而抑制房地产投资热潮、减少闲置居住资产的做法宣告失败。

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