张孟友：中国房地产企业跨越式发展面临的问题

一是企业要有适宜的发展战略和产业布局

二是完善的法人治理结构

三是卓越的赢利模式

四是稳健乃至保守的财务战略

五是积极进取的团队

六是难以复制的核心竞争力

七是规范的企业管理制度

八是卓越的企业文化

九是广阔的市场空间。

我不打算讨论为什么要制定战略，如何制定战略等。我认为营业规模在1亿以内的企业至少要有1-3年的发展战略。如果营业规模在几十亿的企业至少要有3-5年的发展战略，如果营业规模在百亿元以上至少要有5-10年的发展战略。

企业战略的目标是否清晰、是否量化、是否进行了层层分解，每个员工kpi考核的时候是否都能考核到。这对于战略的执行和质量是非常关键的。我们的房地产企业有相应的战略发展目标吗？这是我讲的第一点：适宜的发展战略和产业布局。

第二个重要因素是完善的法人治理结构。法人治理结构国外研究非常成熟。我认为核心的内容就是股东结构、董事会结构、公司组织架构以及风险控制体系。法人治理结构所解决的核心问题就是所有权和经营权分离的问题。中国民营企业老板大多数自己是大股东，在做几千万、几个亿的时候，不放心别人，还可以把自己的亲戚、朋友、同学都拉过来干。但如果企业做到几十个亿，这种结构显然不行。他们为什么会有这种心态呢？因为法人治理结构出现了问题。实际上法人治理结构就是解决这个问题的。企业做大了，需要请职业经理人，职业经理人来了之后可以通过完善的法人治理结构来约束和监督。从这个角度来讲，中国的许多民营企业在这方面是不完善的，是非常欠缺的。我们同时发现其实很多国有企业的法人治理结构也是不完善的。所以就导致了内部人控制的问题，内部人控制的企业是有风险的，也较难做强做大和可持续发展。

第三是卓越的赢利模式。一个好的赢利模式至少有三个基本特征：一是现金为王，二是渠道为王，三是成本刚性。现金为王就是实现百分之百的预收款，就是管理上的零库存。房地产企业预收款是多少呢？是零。房地产企业在现金为王这块是零。渠道为王是什么呢？业务简单、易于管理、可以标准化，从而营销渠道可以快速复制。中国现有房地产企业中有部分企业已经做到了。比如：碧桂园集团开发项目从拿地到开始销售运作周期只有六个月，而且设计方案、建筑方案、装修方案、销售策略等可以完全复制。从某种程度上说，碧桂园的赢利模式是可以复制的。 再次是成本刚性。随着营业收入的增长，营运成本基本保持不变，甚至是负的，或者成本增长是非常缓慢的。这就是成本刚性的特征。

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