我国房地产市场进入新一轮调控期

2009年频出的“地王”，必然会在2010年寻求资本投入回报，中央遏制高房价的挑战压力更大。而地方政府、开发商与中央政府的博弈将更为激烈。关于地价方面的土地问题，2009年12月，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况。但由于目前的土地政策没能真正从体制上抑制地方政府的趋利行为，其对房地产泡沫的挤出作用未必能达到预期效果。预计现行土地管理制度将逐渐逼近重大变革的临界点，相关土地调整政策或将陆续出台。

2010年，政府调控面临的不仅是房地产市场的高房价，同时还要考虑到目前我国经济增长的内生性动力不足，还需要房地产继续对经济的承接性支撑，房地产投资的资金链还不能断，市场上还必须保持相当的流动性。调控面临两难：调控力度过大，很可能会对我国经济增长产生较大的负面影响调控力度不够，高房价又难以得到遏制，民生问题将进一步凸显。从外部环境来看，2010年，随着世界经济的逐步好转，我国资产通胀预期加强，人民币升值压力加大，境外“热钱”必将再次涌入我国房地产领域，极可能形成2007年的资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，从而推高2010年房价上行。

从城市化进程来看，我国的城市化率每年以1个百分点的速度在推进，这意味着每年将有1000万-1300万的人口进入城市。如何解决这部分新增城市人口的居住问题，也将考验政策的调控作用。

但对于我国房地产市场来说，如何把握好调控的力度、调控的时机才是关键。这将再次考验政策层面的智慧和决心。当然，房地产经济也要服从全国宏观经济大局，调控政策的基本思路也应是在保持政策稳定性、连续性基础上进行适时调整。

一是保持政策稳定性、连续性。主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期等方面。

二是针对性更强，坚持有保有压。未来我国房地产调控政策应在满足自住型和改善型需求同时，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。

三是因地制宜，适时调整。未来应根据各城市具体情况，适时采取调控措施，解决我国部分城市房价总体偏高和价格涨幅过快问题。

目前，全国房地产市场已经处于“高温”阶段，高房价和供需结构严重失衡是当前的主要矛盾。1月10日，国务院办公厅及时出台了《关于促进房产市场平稳健康发展》的“国11条”，对此作出了回应。强调要重点增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，并强化地方政府的责任，以此稳定市场预期。

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