无锡项目销售缓慢 红星美凯龙模式凸显短板

“红星模式”的短板

虽然业内认为即便融入家居部分，红星国际广场未来的销售也很难拔尖，但一位熟知商业地产运作的市场人士则向观点地产新媒体透露，“或许红星美凯龙并非在意已有项目的盈利，而是着眼于资本层面上的运作”。

其举例称，像多年前的国美，根本不是靠电器销售盈利，而是靠背后的资本运作，但对于家居起家的红星美凯龙来说，这一背后的资本运作应该意在“以住养商”。

不过，对于以住养商这种模式，该业内人士就认为，商业地产资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能将商业经营做好，在财务策略上需要保守稳健。

但目前从红星美凯龙已公布的各项重要财务数据来看，红星美凯龙的财务状况并不理想，公开资料显示，2009年末到2012年3月末，红星美凯龙资产负债率分别为85.91%、75.54%、73.37%和72.23%，负债主要由长期借款、其他应付款、其他非流动负债、预收款项等科目构成，其中长期借款占比最高。

截至2012年3月末，包括短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债等在内的各项有息债务合计已达到104.60亿元，相当于公司同期净资产的164.15%。

同时，2009年末至2012年3月末公司的其他应付款分别为19.97亿元、34.81亿元、28.38亿元和27.61亿元，占当期流动负债比例在35%~55%。

而为改善财务结构，红星美凯龙亦曾于2012年8月与9月连续2次发票据，融资规模共计15亿元。

因此，对于以住养商这种模式存在的问题，该人士分析指出，在国家没有相关政策打通资本市场和商业市场之前，用住宅开发的现金流反哺商业，其实是把商业和住宅风险捆绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目必受影响。

他透露，由于红星美凯龙近几年的快速扩张，其资金链目前已相当紧张。

他举例称，早前曾有分析指出，与大部分家居企业不同，红星美凯龙的快速扩张主要是通过大量抵押贷款来维持其业绩，而这大量抵押贷款则主要是用作持续的圈地，然后抵押土地再去买地。

而据红星美凯龙官网介绍，旗下红星地产正在开发的地块已遍及上海、天津、成都、昆明、沈阳、郑州、长春、大连、烟台、太原、无锡等十几个主要城市，目前土地储备已达500万平方米。

（来源：观点地产网 陈业）

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