土地市场两极分化：激战一线三线告急

“这个代价可谓惨烈，并非恒大最理想的进京方式。”现场见证此事的人士对该项目的盈利前景表示担忧。

但这却代表了恒大的某种决心。此前，恒大于6月19日斥资23亿，拿下广州中心区域地块。5月29日以50亿在重庆拿地千亩。在三线城市饱受高库存压力之下，恒大的战略已经聚焦一线及重点城市。

近两年异军突起的融创中国(01918.hk)，亦在董事长孙宏斌的力主下，聚焦京沪。其与绿城中国(3900.hk)的超过150亿合作项目，多数落在上海。

“在北京，每块土地的拍卖我都参加。在上海，只要看上的也都参加。”孙告诉记者，“北京上海以后会像香港一样，像潘石屹[微博]那样只做京沪是对的。”

三线告急

与一线城市土地市场的火爆不同，三线市场正山雨欲来。

美国对冲基金经理人、空头大鳄查诺斯的两名同事不久前考察了中国十几个中西部的二三线城市。他们将自己的观察结果告诉《财经国家周刊》记者：“新城的空置率高得惊人。”

万科董事长王石、soho中国联席董事长张欣在接受媒体采访时，也都对三线城市的地产泡沫表示出担忧。

查诺斯今年4月曾在一份19页的ppt中提及他看到的房地产泡沫：2012年，中国总建筑面积是106.8亿平方米，而这一数字在两年前只有57亿平方米。他的结论是：没人注意到楼市供应过度了。资产管理费用在上升。房价过高、没人知道买家是谁。商业地产将来会出现问题。

查诺斯的两个同事在走访中发现，一些城市高利贷盛行，小贷公司和典当行难以为继，甚至跑路。“这就像多米诺骨牌的第一张，资金出逃后赖账坏账，连锁反应，从小城市波及到中大城市，最终引发系统风险。”

按照他们的研究，中国地产总市值占gdp的比重，已经与当年日本地产泡沫最严重时差不多。除了空城，还有大量商业项目招商困难。“北京没问题，主要是三线城市。”

易居中国的数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积61133万平方米，增速比1-6月份回落2.9%，已经放缓。

从各物业类型看，办公楼回落幅度最大。预计下半年住宅销售面积同比增幅整体也将延续逐步放缓态势。从地区看，中部地区回落幅度最明显。

从2009年开始，到三四线去开疆拓土成为房地产企业的潮流之选，大盘开发、低价拿地、打造新城的故事在许多城市上演。4年一轮回，在不少开发企业眼中，这一情况需要改变了。

“土地储备已经不是越多越好了。”融创中国董事长孙宏斌说。他算了一笔账，土地市场每年不涨20%的话，囤地是吃亏的。“10%是增值税，10%是利息，每年要增长20%才能够平，但年年增长20%不太可能，即使北京和上海，也会出现波动。”

“都说融创的销售能力强，其实最重要的还是项目的位置好。我们的土地少，但都在核心位置上，傻子可能都卖得出去。”孙宏斌认为，绿城在2012年之所以陷入困境，主要原因在于土地储备结构的不合理，在三、四线城市压了大量土地。

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