减免房租应兼顾租赁双方利益

“新冠肺炎疫情给我国不少行业带来了较大冲击，这些行业内的企业在经营时都需要承租房产，疫情期间基本处于无法经营状态，但作为租户依然需要支出较大的房租，这使得企业雪上加霜，甚至有的中小企业连生存都是问题。”韩英伟说，疫情期间减免房租，对于租户来说是雪中送炭，可以及时缓解经营者的经济压力，同时也体现了出租人与承租人共渡难关、共克时艰的大义精神，呼吁更多的人能够参与进来。

各地鼓励减免租金

双方利益需要平衡

1月30日，广东省广州市住房租赁行业协会发布《致全市业主的减租倡议书》。倡议书称，协会代表全市所有住房租赁行业的经营者和经营业主向房东号召主动减租，建议2月1日至2月29日免租一个月，3月1日至4月30日的房租减半收取。

2月5日，四川省人民政府办公厅发布关于应对新冠肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施，提出对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租，鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金。

其后，辽宁、北京等地陆续发布相关措施，为企业、商户减免房租。

减免房租应当按照什么原则进行？韩英伟表示，根据合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，房东和租户可适用公平原则来平衡双方权益。除政府有针对此次疫情的房租减免政策外，可以协商为主。如果存在房屋被封锁、承租人被异地隔离等影响居住功能的情况，可通过协商减免或延长租期；如果房屋受到疫情影响较小，可正常居住，仅是房屋便利程度或经营用房相应收入受到影响的，可通过双方协商少量减免。

中国传媒大学文化产业管理学院法律系讲师程科认为，对于房租减免问题，应当区分是民事租赁还是商事租赁，以及租赁物是否因疫情而无法实际使用等不同情形，然后作出相应的处理。

程科说，以商事租赁为例，房租是否可以减免取决于疫情对租赁合同的履行所产生的影响。如果是疫情导致租赁物无法实际使用，此时出租人便无法再履行向承租人提供租赁物的义务。但如果认定疫情属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条规定，出租人无需承担违反租赁合同的损害赔偿责任。此时承租人也可以根据合同法第九十四条第一款的规定，主张因为不可抗力导致合同目的不能实现，从而解除合同，以实现房租的减免。这样的主张一般会得到司法机关支持。

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