房地产市场回暖 各线城市分化加剧

与土地市场类似的是，住房成交也明显回暖。中原地产研究中心统计数据显示，5月北京商品房成交超过2万套，仅低于此轮调控后的2018年5月和2017年4月。

从成交面积来看，一线城市成交面积环比上升20.1%，其中，北京成交49.54万平方米，环比上升42.5%，同比上升10.5%。上海和广州分别成交118.5万平方米和74.9万平方米，环比上升22%和14%，同比持平。二线城市成交面积平均环比上升35%，其中温州环比上升120%，武汉环比上升81%。

张大伟表示，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场仅恢复50%，那么目前来看一二线城市的楼市小阳春已经出现。

并不是所有市场都有回暖迹象。贝壳研究院数据显示，今年1月至5月，66城新房市场合计成交套数和成交面积分别下降21.9%和20.0%。这意味着，虽然部分城市成交上升迅速，但整体成交仍呈下降趋势，说明也有部分城市成交下滑较明显。

在此背景下，各线城市住宅库存分化加剧。上海易居房地产研究院近日发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，过半城市库存有所增加。具体来看，截至4月底，100个城市中有54个城市库存同比增长，部分二线城市库存上升明显。其中，5个城市库存同比增幅超过50%，日照库存同比增加114%，杭州库存同比增加75%，南宁、青岛和成都库存分别同比增加58%、53%和50%。但与之相对应的是，珠海、中山和南通库存分别同比减少38%、38%和35%。

从存销比来看，前10名库存去化周期均超过30个月。其中，舟山、烟台、三亚和包头库存去化周期分别为30.9个月、31.2个月、33.1个月和34.3个月。泉州、漳州和厦门库存去化周期超过3年，分别为38.1个月、38.8个月和38.9个月。大厂库存去化周期达46个月，香河库存去化周期达55.9个月，芜湖库存去化周期超过5年达62.1个月。与之相对，杭州、清远库存去化周期仅为4.1个月，成都为4.2个月，宁波为4.4个月。

精准调控是关键

一面是火热难抑，一面是平淡如水，房地产市场分化现象仍难消除。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞(博客)表示，需求较为集中是关键原因。从2006年到2016年，都市圈人口有了很大增长。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈内。

黑龙江省大庆市统计局日前发布的大庆市房地产去库存调研报告也给出了问题所在。近年来，虽然大庆市城镇化率呈现持续上升趋势，但人口近六年出现下降趋势，对房地产市场产生直接影响。

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