当前货币政策及股市对房地产市场的影响分析

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一、近期货币政策不能改变房地产市场发展态势

2007年8月15日起央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，同时将储蓄存款利息税由现行的20％调减为5％。随后上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%。这是进入2007年以来，央行第四次加息，也是2004年10月以来第8次动用利率政策。

首先应当明确，我国2007年升息、提高存款准备金率等的货币政策的第一位目标，并非是房地产，而是国民经济运行过程中的总量平衡关系和维护内外币值稳定。但是我国的流动性过剩是由外汇储备的过快增长引起的，人民币加息必然导致境外资本的流入，促使人民币升值。因此，抑制信贷和投资增速与缓解人民币升值压力这一对矛盾，给央行继续提高存贷款利率带来难处。如果连续大幅加息，国外热钱的大量流入，不利于本币币值稳定，并增加国内资金密集型和资产负债率较高的行业成本，因此小幅频繁加息有利于经济稳定，维持内外均衡。

从对住房需求影响来看，我们认为，即使小幅加息增加了购房者的负担，但购房仍然成为规避货币贬值的重要投资手段，小幅加息并不能抑制购房的投资热情。近期来，cpi为代表的物价指数不断上升，6、7月份的cpi分别达到了4.4％和5.6％，即使提高利率，实质利率仍然接近负利率水平。与之相比，代表着股票平均价格的上证指数从2006年6月迄今上涨了350％，各大城市核心市区的房价上涨，甚至超过100％。因此，相对于资产价格来说，以现金和储蓄存款持有的货币已经发生严重的贬值。在这种大环境下，个人选择购房作为消费或者投资手段，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求，是一种理性的选择。不可否认，加息加重了购房者的负担，但对不同的收入群体的影响是不一样的，对于高收入者加息可能使月还贷额/收入比只提高2个百分，对中等偏上和中等收入者来讲，月还贷额/收入可能会上升4～8个百分点，加息对购房人的影响因各城市的房价水平和居民的购房可支付能力而异。对银行来说，住房信贷仍是我国消费信贷中发展最快、收益稳定、风险较小的优质资产，银行对此竞争加剧，在一定程度上促进了金融产品创新（如固定利率、循环贷款、接力贷、直客式贷款等等），客观上推动实际利率走低。因此，加息效果并不尽人意，这为近年来的政策效果所证明。

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