中国房地产真正的拐点来临或许是2008年以后

【 www.FsTaoci.Com 】从目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以来“有价无市”的现象甚为明显。若中国房地产市场销售量一直维持这种下降态势，那么，按上述理论，很可能2008年前三季度，我国房屋销售价格仍会总体维持上升格局，只是上涨速度会减慢，直至2008年第四季度，房价可能走向平稳，并会盘整一段时间，随后开始整体下降。2010年大致是此轮经济周期的转折点，房地产市场调整一般提前经济周期拐点一年时间。与前面理论相符，2008年在有价无市中，房价会继续上涨，其速度会减慢，之后可能盘整，真正的拐点来临或许是2008年以后的事情。

对房地产市场的调控，目前已历经两年多时间，从2005年“国八条”，到后来“国六条”、土地增值税政策、提高房贷首付比例、限制外资炒房、增加二手房交易税，再到历次加息以及提高存款准备金率、加强住房保障等等，调控政策之密集、数量之多、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，2007年10月前，调控未能显现效果，房价仍一路攀升。受cpi不断高企影响，政府加大了宏观调控力度。2007年9月27日，央行和银监会联合出台了房贷新政。

第二套房贷新政重创了整个房市预期，使市场需求锐减。全国各地房市出现异变，各地不断出现“退房潮”，观望气氛浓厚，房价呈一定幅度的波动，同时房屋的交易量不断下滑，全国许多城市普遍出现了量减价升的“空涨”现象。北京、上海、深圳、重庆等许多大中城市楼市自2007年10月起成交量普遍萎缩，直至2007年底及2008年初，成交量下滑严重，但是，成交价格却创下新高。呈现“价涨量跌”态势。

不能否认，国家宏观调控政策对房市的作用一直在累积和叠加着，因为，伴随全国房地产价格持续上升，销量并没有同步增长。第二套房贷新政出台后，全国大中城市房屋销售量出现较大幅下降，“有价无市”甚为明显。可见，政策确实显现一定威力了。然而，当前销量下降、房价调整是否就意味着中国房地产拐点已经或即将来临了呢？

目前，关于房地产是否出现拐点的讨论不绝于耳。有的说近期不会出现拐点，有的认为拐点已经出现，有的还认为拐点在无限接近。那么情况到底是怎样？

笔者认为，不能轻言拐点。所谓拐点，应是房地产市场整体走熊，房地产价格整体呈现下跌之势。但从目前看，中国的房地产市场还不存在整体走熊的特征。近年，一些城市和地区房价上涨太快，远远超出人们的购买力，在调控政策作用下市场自发调整，表现出房价的波动性。同时信贷收紧、禁止外资炒房，提高第二套房首付比例和利率等政策，都一定程度上抑制了炒房现象，销量出现下降以及房价在一定程度上波动，这些都是可以理解的。但这并不意味着拐点已经降临。

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