地产商融资双岔路：信贷紧缩高压线下的黑色方向

国信证券房地产行业研究员方焱认为，未来政策趋势仍然会是收紧房地产贷款，在cpi未见明显回落的情况下，信贷不会放松，预计上半年仍将持续。张宇则表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。

房企借道pe“找钱”

张宇表示，对于房地产企业而言，今年的主题就是“找钱”。“房地产企业资金来源中60%－70%甚至80%以上都是银行的钱，即便房地产项目实现了销售，其中60%以上的钱还是银行的。可以说，房地产行业的发展取决于银行信贷投放，在货币从紧、信贷调控的情况下，房地产公司如果不能再融资，那么它们的资产规模和业绩收入的增长都会受到影响。”据介绍，目前房地产公司正在通过各种渠道“找钱”，其中就包括找pe。李少明也透露，在股市行情不好、融不到资的情况下，房地产上市公司有能力通过银行、发行信托等方式融资。

以“直言”著称的中国社科院金融研究所研究员易宪容，在接受理财周报记者采访时描绘了一个逻辑关系。“股市的严重下跌，让房地产开发商融资困难，造成开发商不能便利地获得企业所需资金，同时使得进入房市的投资者与消费者减少。所有这些都会严重影响房地产市场的供求关系，而供求关系的变化，最终将带来整个国内房地产市场的逆转。”

上市地产公司存在“溢价”

谈到房地产企业发展，必须区分上市与非上市企业。方焱认为，未来两年房地产上市公司业绩的爆炸性增长，加上人民币将持续稳定升值，地产股在今年第二季度仍然存在整体性的投资机会。

方焱说，调控政策的逐步落实会大大改善未来供给结构，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，从而推动房地产销售。另外，宏观调控能提高房地产行业集中度，延长行业景气周期，优质的房地产上市企业的发展速度将远远超越同行。“目前近200家房地产a股上市公司中，有相当部分是全国或地方龙头企业，因此房地产板块整体盈利增长超过行业平均，板块投资价值将随调控的深入而得到提升。”

方焱的论点可用一个实例来证明，那就是前期降价销售的万科。数据显示，万科今年第一季度销售面积和销售金额同比增幅分别为82.9%和119.1%。其3月份的销售中，首次置业和改善型需求占比超过85%。这说明，市场对于万科等优质房企的产品，仍然存在坚实的需求。

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