现金决定存亡 房地产企业谁能扛过6月

之前大家都在讨论拐点，说明变化出现了。如果一点变化都没有，就不可能大家都来讨论。有的企业做出了动作，有的在观望。现在也是容易出假房贷的一年，今年是假房贷的高风险年，两三年以后这个问题会暴露出来，2002年就出现很多假房贷，主要是成交量少，和现在的情况比较类似。

陈兴动：现在市场形成一个预期：房价在向下走。就我看来，房价还可能往下。4、5、6月份最可能出现地产商的现金流问题，因为这是传统的销售旺季，如果成交量不足资金无法回收，4、5月份可能还能扛过去，6月可能就顶不过去了。

地方政府不会希望房地产业趴下，地产企业的现金压力，也会形成巨大的压力压在地方政府身上。奥运会以后，8、9月份对融资的限制会得到改进。

现在a股已经完全失去融资能力，好的企业应该允许他们去发债，现在应该做发行公司债的准备地产企业上市，从政策上讲已经没有问题，证监会表示房地产企业已经不存在暂停上市审核的情况，地产企业ipo按正常程序进行。经过半年以上的调整，把以前的泡沫挤掉，会有一些恢复。

为了寻求资金，地产企业可能会采取降价销售，或是通过企业间的收购兼并方式来实现。还有的企业楼盘不要了，会出现新的烂尾楼。银行贷款贷不到、资本市场融资融不到、房子卖不掉，这三个方面共同导致地产公司的资金问题。从6月后到政府新的调控政策出来之前，这期间是房地产企业最容易出问题的时期，主要是现金流的问题。

经济观察报：随着资金来源的收紧，地产企业在土地市场的表现明显不同于以往，年前不少土地流拍，目前有大型的地产公司表示，暂停招拍挂拿地。你如何看待地产企业对土地储备的态度转变？

张寅：关键在两点，一是招拍挂，一是全款付。全款付对企业的现金压力是很大的。关键是有人拿到了钱但是乱花了。如果没有乱花，这次地产洗牌肯定洗不出去。以前房价、地价涨得快，地产企业很容易拿到地以后去抵押、发债，在资本市场获得资金。现在房价出问题和企业的资金链出问题，这种影响是相互的。以往的地王有可能地不要了，拿出来卖掉。

陈兴动：成都之前的地价就很高，这批地会成为很大的负担，利润率会下降。企业可以把房子建得高档一点，价格卖得高一点，但是毛利率达到60%-70%的情况不会再出现了。

以前，土地储备高，地产公司是作为一个亮点来展示。现在发生了变化，把资金在土地储备上放入过多，会成为一种负担，特别是在高位上拿地的，会是很大的负担。上市融到钱又没有拿地的，这样的企业是有利的。买低卖高是商人的特性，现在许多地产商在拿地方面观望，他们觉得地价还有可能降。

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