现金决定存亡 房地产企业谁能扛过6月

经济观察报：那什么类型的企业会生存下来？地产格局会发生怎样的变化？

张寅：大、中、小型的企业都会有活下来的。大型的地产公司也有个别过不去，相对来说大型的会死得少一点，能活下来的中小企业，一定是保守型的，就是在财务安排上做了自己力所能及的事情，凡是激进者都可能死还有就是对已经变化的市场没有做出快速反应的，也会死。小企业如果现在还捂盘的话，就是自杀，为了资金的流动性，不要捂盘了。灵活的财务安排非常关键，这个时候更不要借高利贷。顺驰卖了可以说是地产洗牌的标志性事件，这是缓慢的开始，先看第二季度会发生什么吧。

陈兴动：这次不应该出现1992年、1993年那样的房地产危机。经过这一轮调整，房地产行业会更成熟，投资者、企业、中介都会学到东西，会形成一种新的发展模式，例如由政府控制60%-70%的市场，剩下的由市场来处理。中国有13亿人口，这是一个很大的需求市场。

未来的发展对开发中低档房屋的企业的冲击，将远远小于开发中高档房屋的企业。例如，对万科的冲击就会小于其他的企业，因为万科一直都是专注在中低价位房屋这一块。建设保障性住房的机会，应该更公平一些，除了国企，应该让其他的企业也有机会参与。

经济观察报：国内地产业发展波动出现，似乎并没有影响外资投资的兴趣。2008年3月，金地集团(17.00,0.22,1.31%,吧)与瑞银集团签订合作协议，双方在中国境外共同发起设立房地产投资合伙企业。你如何看待外资对国内地产业的判断及其流向？

张寅：外资现在重点不在住宅，而在酒店。由于次级债的影响，外资的积极性受到一些影响，除香港外，欧美的外资是有这个心没这个力。目前外资介入住宅市场的比较少。现在热钱还在继续往里进，不过他们既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷，利率接近银行利率的一倍，借高利贷的房地产企业至少占18%-20%的比例。

陈兴动：外资的判断从长期来看肯定是正确的。中国的问题蛮复杂，就我看来，跳开投资者的角色，从中国的角度来看，中国的房子应该是用来居住而不是用来投资的。如果房地产价格高起来，帮助地方政府提供资金进行市政建设，以后是没有路可以走的。城市建设好了，但是工资上不去，无法吸引人到这个城市。其实政府有很好的办法来对付，最好控制的就是税收，让交易的成本变得很高。

如果中国将房地产真的当成住宅而不是投资品的话，是没有问题的。美国的房地产完全靠市场来调节，投资的积极性很高，但美国市场是需求不足，中国是供给不足，美国的次级债，也是当初为了刺激购买而导致的。中国现在存在次级债的比例也是有的，只是没有美国高。年初以来，放在股市里的钱，现在很多只剩下30%、40%。之前不少人将房子做质押，贷款进入股市，质押贷款就是典型的次级债。在中国，法律上规定银行不能没收作为居住用的房子，而美国是可以的，这样增加了中国银行(5.15,0.11,2.18%,吧)的风险。

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