房企一线抢地王赌上涨 建豪宅消化高成本

主攻二三线城市的恒大地产，进入北京等一线城市也成为其下半年的战略目标。北京今年首宗“限房价竞地价”地块，9月4日被恒大以40.4亿的总价夺得，溢价率58.2%。

“目前整体来说，楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，回归一线城市是基于市场的被动选择。”北京中原地产研究总监张大伟认为，从短期来看，一线城市对于房企像是避风港，是开发商扎堆回归的原因。

“避风港”仍有风险

“现在一线城市，房企开发豪宅化的恶风愈刮愈重，房价上涨过快，必然会出现问题。”宋延庆告诉记者，开发商进军一线城市需谨慎。

张大伟指出，不少“地王”项目的土地成本占房价的平均比例已接近50%，高者达60%，如果再加上其他成本等，这些高地价项目的利润率已低于10%，这就逼迫拿地企业不得不开发豪宅以应对成本高企的压力。

以北京孙河区域为例，7月23日中粮地产(4.05, 0.03, 0.75%)以约4.8万元/平方米的楼面地价拿下hij地块。“这就是一场赌博，房价上涨，赢了就享受高收益，输了钱就砸这块地上了。”一家民营房企高管疑惑地说，龙湖孙河项目才卖6万/平方米，明后年，中粮能卖到12万平方米吗？

值得注意的是，对房价走向影响巨大的调控政策面临诸多变数。“近期有关楼市调控走向长效调控机制的论调频频出现，显示出相关部门对于房地产未来走势的担忧。”同策咨询总监张宏伟称。

顾云昌认为，开发商进入一线城市最大的风险就是地价太高，再加上未来的调控政策不确定，房企应结合自己的战略定位和综合实力进行考虑。

万科便有自己规避风险的策略。总裁郁亮对记者表示，对于地价已经太高的区域，万科会选择回避，不会非要在一线城市拿地。

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