新房价格超刚需承载力 40%卖不动

【 www.FsTaoci.Com 】坊间曾有一条段子这样说道，如果你跟一个周围的人想成为朋友，你就问一句你觉得现在的房价怎么样，这样马上就可以和周围的人聊成一片。可见彼时房地产行业的火爆。

而这种状况正在随着行业供应过剩、行业增速放缓改变。后房产时代，房产企业业绩普遍走低，转型已势不可挡。在这种大环境下，房地产应该如何突围？在未来的财富资产配置中，对房地产投资是否还是安全的选择，需要做哪些调整？一直备受业内关注。

房企转型才是王道？

2015年的上半年，尽管房地产利好频出，但楼市整体仍显低迷。行业现状是，从2014年初起连续5个季度住宅成交面积出现同比下降，除个别以外，房产企业业绩普遍走低。房价已从单边快速上涨转为上下区间波动，房地产行业总体销售收入增速开始放缓，利润率下滑，导致的房企资金短缺等问题也越来越突出。

“中国房地产行业告别飞速发展时代，人均超过1.1间房，那么这个城市的需求就是饱和了，目前，房价有能力推升的城市只有10个左右，房地产转型已势不可挡。”近日，诺远资产主办的中国资产管理行业高峰论坛上，万科企业集团前高级副总裁毛大庆道出了目前房企突围不得不面临的事实，随着互联网时代到来，没有互联网思维做不好房地产。房企多元化，新品类经营才是王道。

而在汉富城开执行董事&汉富控股副总裁杨彬看来，房地产市场要突围，必须摆脱传统开发模式，实现滚动开发，通过募集基金投资产业地产，产业地产再进行招商运营，引进发展中的中小型企业。

对于目前新房入市的价格，毛大庆认为已经是远远超出了住房刚需的承载能力。“这些刚需又需要房子，实际上又买不起一所房子，这个怎么办？刺激了很多新的、持有性和经营性的房地产品类，比如青年公寓等等，包括把存量资产进行改造，进行经营性的公寓出租，填补这些城市的住房需求。”对于后房产时代房企转型实例，毛大庆这样举例。

有意思的行业现象是，多位行业大佬认为，中国未来会面临一个相当长的房地产分化期和消化期。不过，他们同样认为，大众创业、万众创新的推动下，国内部分城市出现了房产新需求。

上海联创国际设计集团董事长薄曦就指出，中国房地产市场在增量向下走的情况下，仍然存在大量的增量房。“现在房地产的销售量是40%卖不出去，还存在大量的增量房，在可见的未来，增量房产在不断地利用和改造，并面临横向和纵向两个方面的变革，还有很长的路要走。”他认为，中国将会出现增量房地产不断进行利用改造，无论从开发商，到投资人，未来可关注存量房产的更新换代。

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