深圳楼市开始冷却 房地产面临拐点？

【 www.FsTaoci.Com 】gdp增速跌破7%、央行[微博]突然降息降准、北京上海等一线城市地王频现、最早反弹的深圳楼市开始降温，房地产行业面临前所未有的复杂局面。房企、买房人、信贷机构，每一个房地产“玩家”在这种局面下都要学会如何自处。

地王频出

“北京的土地市场已经完全看不懂了，这么高的价格以后操作难度不言而喻。”一位在北京楼市浸淫多年的房企人士近日对新金融记者感慨道。10月20日，葛洲坝(8.10, 0.05, 0.62%)地产经过104轮竞拍，以49.5亿元摘得丰台樊家村宅地，需要配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房。溢价率高达50%。据初步测算，楼面价或高达7.5万元/平方米，未来售价预计每平方米突破15万元。

如果是前两年，这样的天价地块一旦出现，必然会在很长时间内成为人们的谈资。而现在，可能很快就有后来者取代它的位置，成为北京地产圈新的话题。从2015年10月20日至11月24日，一个月左右时间内，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，堪称北京史上最密集土地出让潮。这34宗土地合计起价达到了628.0917亿元，其中有7宗土地的起价就超过了30亿元，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地的最后成交价有望达到880亿元左右。“天价地王”这个头衔的归属，在未来一段时间内可能会频繁更迭。

值得一提的是，北京土地市场的热潮不是个别现象，上海近期出现大量土地待售。中原地产研究部统计数据显示：9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，环比8月全月涨幅高达188%，创造年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元，环比涨幅达到了41%，也创造了年内纪录。截至10月上半月，一线城市累计土地成交额达3018.37亿元，成交楼面价达到8263元/平方米，同比上涨8.3%。预计2015年一线城市全年土地出让金有望达到4200亿元左右。

因为地价是房价成本的重要组成部分，当前的地价往往决定了未来几年的房价走势。地王频出，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去被认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下，房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨，在一个不在乎价格，只要能拿地、有供应就会照单全收的市场中，控制供应的结果只会继续刺激土地价格的高涨，一线城市地王仍将会层出不穷，大多数观点认为地王将带动所在城市和区域的楼市继续升温。

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