红星美凯龙破发 销售型商业模式面临考验

红星美凯龙商场租赁管理并非没有短板。今年1月，委管商场南通通富商场因委管协议届满但未重续而关闭;今年3月，租赁商场包头东河商场因业绩不佳关店。就在红星美凯龙挂牌上市前夕，其位于广州天河北的门店因租金纠纷，招牌被清拆。这也是继2012年8月广州琶洲店(2010年7月开业)关闭之后，红星美凯龙在广州第二家失败门店。至此，红星美凯龙完全撤出了广州这一内地一线市场。

对于租金纠纷，王永平分析认为，由于红星美凯龙在商场委托管理业务上是挣钱的，其与租户的租金分成谈判是占据主导地位的，租金分成比例或许会让一些商场内的租户承受了高昂的成本。

管理短板待解决

王永平指出，从股价破发可以反映一个业内商业地产公司面临的共同问题——市场供需失衡、实体经济下行、产品创新、空降兵管理等诸多问题，还有待资本市场考验。

近年来，商业地产公司转型背后均伴随着人员流失。与红星美凯龙一样有委托管理商场业务的五洲国际(01369.hk)，近期也启动了旗下轻资产管理公司——五洲汇的新三板上市计划。

据接近五洲国际的业内人士透露，五洲国际营销副总裁可能月内离职。营销压力加之转型，令五洲国际人才短板不可避免地出现。而去年这个时候，五洲国际上一任营销副总裁张文韬也离职。

一名接近五洲国际的业内人士透露，前几年五洲国际的商铺销售很好，是因为委托租赁，业主收9成租金，五洲分1成。以前商铺增值快、销售好，一次性销售物业赚钱就可以，商管不亏就可以。比例可以定成9∶1。“而分成比例9∶1，决定了管家没钱赚”。

上述业内人士分析，随着业务规模与转型压力的增加，万达、红星美凯龙、五洲国际等几家商业地产公司的管理层需求扩大，而市场中的管理人才毕竟有限，难免出现短板。

上述接近五洲国际的知情人士还透露，五洲国际的问题就是从张文韬开始的，当初他带了几十个万达空降兵从万达转到五洲国际，但一年之后，由于业绩没有兑现，万达空降过来的团队大部分已经离职。

根据年报，2013年五洲国际销售业绩增长79.7%，2014年增长27.5%，到了2015年一季度，同比增长9.5%。上述营销副总裁也是由于对业绩下滑无力回天，选择离开。

王永平指出，商业模式之外，管理团队很关键，人员流动是团队管理的前兆，团队是业绩的前兆。

筹备a股上市之前，红星美凯龙就进行过一轮挖人战术。例如2011年8月，原万科集团执行副总裁袁伯银已被红星美凯龙招至麾下，出任家居集团总裁(现已从红星美凯龙离职);早在2009年，原重庆金科地产总裁谌俊宇“跳槽”，出任红星地产集团总裁;2012年8月，车建新挖来曾任万达商业管理副总经理兼招商中心总经理的张华荣;2012年9月，原世茂股份有限公司副总裁兼首席财务官陈汝侠跳槽红星美凯龙，就任首席财务官一职，主要负责红星美凯龙房地产板块业务。原世茂股份助理总裁贾涛任红星美凯龙地产商业助理总裁。

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