中国房地产行业的现状与中长期趋势

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一、关于房地产的一些规律与事实

1、人口往大城市集中是全球城市发展的客观规律。

2、房产是主要的财富储存形式，房产在全世界的资产配置比例都很高，美国房地产占gdp比重比中国高。

3、中国房地产统计上的细节：主要城市房价平均数>中位数，使用中位数更能反映社会房屋消费的中等水平。

二、国际视野、历史视野看中国房地产

1、中美日英城市化率对比：中国城市化率仍有提高空间。

2、在城市化进程中，美国土地财政占总财政比收入较高，这是正常现象。

3、居民杠杆率上行较快、但仍低于主流发达国家，我国总体购买力仍相对较强。

三、中国房地产行业的市场空间与所处历史阶段

1、中国城市化率仍有提高空间。

2、保守估计，预计未来几年，中国住宅销售面积将维持在10亿平以上(考虑城市化率及更新需求)。

3、由于历史原因，中国住房存在大量公房、小产权房等非商品房，更新/翻新需求是未来新增住房重要部分，预计商品房未来是城镇住房的主力，其并未过剩。

4、中国房地产的基本盘：经济增长+房价稳健+城市化率提升，需求购买力会源源不断的释放。

四、政府的难题与政策的选择

1、土地财政仍是全国财政收入的主要来源：全国土地出让收入占比全国财政收入37%，部分城市财政收入增速下行。

2、中国的土地供应中，住宅用地供应结构性不平衡，一二线住宅用地供给不足。

3、中国的城乡土地二元结构与海外大多数国家不同，农村土地实际上仍不能市场化流转(2018年12月24日，新政策“集体经营性建设用地允许直接入市”，目前在一二线城市中，估计短期大部分会用在租赁住房上。长远来看，新政策使得地随人动，后期配合土地转变性质等长效机制政策，会使得房地产行业更平稳发展)。

4、租售并举局限于核心一二线城市，对开发市场成交影响有限(zf肥水不流外人田)。

5、政策端：从“一刀切”到“保障刚改、因城施策”，政策主要针对投资性需求，各地各有对冲政策(人才新政、落户放宽、公积金额度提升、棚改政策等)保障刚改需求，政策端目前主要针对投资性需求，“保障刚需、因城施策”，2019年将逐步放松(2018年底，菏泽打响了第一枪)。

6、关于中国的房产税：应当推出，但目前时机不成熟，未来几年仍将围绕立法等做准备工作。

五、市场的现状与趋势

1、库存情况：短期库存、中期库存、房企存货等指标均反映本轮行业去库存长于以往周期，库存整体处于低位，去化率良好，2018下半年供给进入加库存周期。

2、库存城市间结构分布不均：人口净流入地、产业聚集地的城市(主要是一二线城市)库存低，人口流出地、缺乏产业支撑的城市(主要是中西部三四线城市)库存高。

3、资金面：17年和18年上半年行业资金趋紧，使得房企融资渠道多元化。18年下半年以来，房企公司债放量，龙头融资成本大幅下行。

4、价格情况：本轮房价上涨周期长于以往，低库存下价格依然表现较强。

5、市场份额往龙头房企集中是中长期大趋势，无论是融资、新增货值(土地)、销售集中度，皆是如此。

六、中国房地产的一些商业模式评价

1、对于高负债的房企，只要现金流没问题，风险就是可控的。

2、由于土地增值税的存在，房企不同拿地成本的净利润率略有不同，但净利润率的上限基本都在25%。

投资建议

我们长期看好中国经济，更看好与中国经济息息相关的房地产行业，在房地产行业中，我们更看好符合经济发展规律、土地主要布局在一二线城市且成本足够低(如果成本足够低，强三线城市也成)、内部管理优秀的龙头房企。

资料来源(包括但不限于)

陆铭教授公众号、保利投顾研究院、华创证券地产组、明源地产研究院、亿翰智库、中金公司地产组、同策研究院、克而瑞、西南证券地产组等。

正文

一、关于房地产的一些规律与事实

1、人口往大城市集中是全球城市发展的客观规律

住在超级城市的郊区比住在中小城市的市中心效率更高。虽然上下班距离远，但是大城市的机会比小城市多多了。

(法国是典型的一城(首都)独大型，大巴黎都会区的人口就占全法国人口的20%，gdp占全法国近40%。类似的还有西班牙。)

这就是逆城市化的趋势：中小城市逆城市化，大型城市超级城市化。

2、房产是主要的财富储存形式，房产在全世界的资产配置比例都很高，美国房地产占gdp比重(剔除租金、租赁)比中国高

谬论：之前网上有一个流传甚广的数据，说中国家庭的房产在总资产中占比69%，美国仅为36%，得出的结论是——可怕，很多老百姓只剩下房子了！

实质：第一太平戴维斯斯(savills)的报告《私人财富全球之旅》显示，2015年，在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中，房地产总资产接近217亿美元(如下表所示)，是世界生产总值的2.7倍左右，约占全球主流资产总值的60%，是国家、企业和个人财富的主要储存方式！

这其中，住宅物业在房产的占比量最大，约占全球房地产总值的75%，涵盖了大约25亿户的家庭，与普通家庭的财富紧密相关。

同时，美国房地产占gdp比重(剔除租金、租赁)比中国高。

3、中国房地产统计上的细节：主要城市房价平均数>中位数，使用中位数更能反映社会房屋消费的中等水平

合理性：国外房价通常以中位数作为统计口径，其房价中位数是以每套房产总价作标准，把成交数据由升序排列，取中位数。使用中位数的优点是，能兼顾中低价格的房产，不受高端产品影响，反应社会房屋消费的中等水平。

从近5年房地产占gdp的比例均值来看，一线及热点二线城市房地产行业生产总值占当地gdp 5%以上，可见，房地产行业对当地经济的贡献度和房价平均数与中位数差值具有相关性。

从下表可以看到，郑州、深圳、上海、长沙的房价平均数与中位数的差距在持续扩大，但幅度逐渐收窄。其他城市则基本持平，或逐渐缩小。

这说明，在城市发展需求外扩以及调控的作用下，高价及低价房的价格都在以一样的幅度同向变动，或是低价房的价格涨幅大于高价房。

由于统计方法和项目推广多采用平均数而非中位数，非但没有让高房价区域的房价下降，反而把低房价区域的价格大大拉高，向平均数靠拢了。

二、国际视野、历史视野看中国房地产

1、中美日英城市化率对比：中国城市化率仍有提高空间

2、在城市化进程中，美国土地财政占总财政比收入较高，这是正常现象

美国的土地财政收入主要包括3种：一是将土地作为资产进行出售所获得的土地收益。二是与土地有关的税收收入。三是与土地有关的非税收入。

事实上，美国建国(1776年)至1862 年，近百年的时间里，土地财政都是其政府财政的主要收入。期间，美国的“土地财政”收入主要是以国有土地出售收入为主(土地财政第一阶段)。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

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【链接】 百姓 ,商品 ,商品房 ,小产权房 ,三四线城市 ,

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