中国房地产行业的现状与中长期趋势

此后(1862~1900年)，才逐步转变为财产税(征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产)。20 世纪40 年代中期之后，开始真正形成以财产税为主的地方财税体制，土地财政依赖趋于弱化……

政府通过土地获取的财政收入绝大部分都要用于基础设施及保障性住房等的支出。由于土地财政，中国城市建设突飞猛进，城市经济飞速发展。

2017年，中国全国土地出让收入占比全国财政收入37%。

3、居民杠杆率上行较快、但仍低于主流发达国家，我国总体购买力仍相对较强

(1)居民储蓄/gdp：17年我国46%远高于世界平均27%，并预计至22年仍将高达42%。

(2)居民杠杆率(居民负债/gdp)：17 年中国48%vs.主流国际平均80%，日美危机期71%和98%

(3)房贷占比贷款总额(房款余额/总贷款余额)：17 年中国18%vs.主流国际平均46%，美国危机期65%。

(4)居民杠杆率(居民负债/可支配收入)：17 年我国49%vs.主流国际平均80%，日美危机期92%和118%

(5)房贷收入比(房贷余额/居民可支配收入)：17年我国89%仍低于美国和英国100-130%的水平

(6)按揭负担比(按揭偿还额/家庭年均可支配收入)：17 年我国20%略低于美国和英国21-27%的水平

(7)交易杠杆率(房贷/一二手住房销售额)：16 年我国47%仍低于美国和英国70-75%的水平

三、中国房地产行业的市场空间与所处历史阶段

1、中国城市化率仍有提高空间

2、保守估计，预计未来几年，中国住宅销售面积将维持在10亿平以上(考虑城市化率及更新需求)

下图为华创地产的测算，方法可以参考。

3、由于历史原因，中国住房存在大量公房、小产权房等非商品房，更新/翻新需求是未来新增住房重要部分，预计商品房未来是城镇住房的主力，其并未过剩

如是金融研究院朱振鑫、杨芹芹对中国住房总量估算，1、商品住房112亿平方米，是新增城镇住房的绝对主力，但存量占比仅为38%。2、保障房72亿平方米，占比约为24%。3、小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。4、已购公房等房改存量住房约为41亿平方米，占比约为14%。

研究结论：

第一，我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积37平方米，基本达到小康社会住房标准。

第二，经过全球对比发现，我国人均住房面积依然偏低，不能说是过剩，尤其是考虑到中国特色的公摊面积后，未来还有相当的增长空间。

第三，商品房未来是城镇住房的主力，但占比仍然较低，未到过剩的地步，未来还有发展空间。

第四，保障房经过十二五加速期后，24%的占比已经不低，挤占了相当一部分土地市场，未来应该趋于稳定，否则可能会背离保低端、促民生的初衷。

第五，小产权房存量已经很大，但合法性没有保障，未来如何去消化是个大问题。

第六，已购公房等房改存量住房需要改造更新，也是未来房地产行业的一个重要市场。

中国住宅的设计使用年限为50年，住宅土地使用期限通常为70年，然而中国建筑寿命奇短，中国的住宅建筑基本上使用20年左右就要推倒重建。从1998年住房改革全面市场化算起，至今已经有20年了，按照住房翻新周期为10-15年计算，2008年以前建成的商品房已经需要重新翻新。

4、中国房地产的基本盘：经济增长+房价稳健+城市化率提升，需求购买力会源源不断的释放

1)目前，我国gdp回落到6.5%左右，但在全世界依然处于前列。

2)市场研究公司新世界财富(new world wealth)的数据显示，过去十年，中国的财富增长了198%，创造全球最大增幅，合计为24.8万亿美。预计未来十年，中国财富还将增长180%，合计为69.4万亿美元。

3)按照城市股价逻辑(事实上，过去十余年来，我国名义gdp和全国商品房房价走势保持很好的吻合关系，如下图所示)，只要经济增长能维持在一定的水平，“城市公司”的股价就还会持续上扬。

在我们之前的假设中，分析了各能级城市未来五年量价可能出现的最为悲观的一种情形，即一二线降幅最大、三四线涨幅最小，2018年商品住宅销售面积总量也基本与2017年持平，销售金额增幅在2%左右，继续呈现小幅上升态势。

根据保利投顾研究院的预测，未来五年销售面积总量达73亿平方米，平均每年约14亿平方米，销售金额总量约53万亿元，平均每年近10.5万亿元。从整体预测结果看，商品住宅市场下行空间依然不大，未来五年很难跌破2016年的销售业绩。

四、政府的难题与政策的选择

1、土地财政仍是全国财政收入的主要来源：全国土地出让收入占比全国财政收入37%，部分城市财政收入增速下行

从23个一二线城市来看，以2017年土地出让金与一般预算收入比值作为土地财政依赖度，可以看出，土地财政平均依赖度高达80%，最高的达到154%。

17年数据显示，部分城市财政/税收收入增速下行。

2、中国的土地供应中，住宅用地供应结构性不平衡，一二线住宅用地供给不足

中国住宅用地占建设用地的比例明显低于发达国家水平。

3、中国的城乡土地二元结构与海外大多数国家不同，农村土地实际上仍不能市场化流转(2018年12月24日，新政策“集体经营性建设用地允许直接入市”，目前在一二线城市中，估计短期大部分会用在租赁住房上。长远来看，新政策使得地随人动，后期配合土地转变性质等长效机制政策，会使得房地产行业更平稳发展)

4、租售并举局限于核心一二线城市，对开发市场成交影响有限(zf肥水不流外人田)

目前市场上的长租公寓分为两类，一类是地方性国企平台以周边地价的1/5左右低价拿地的租赁地块，另一种则是地块性质要求自持70年、不可出售的住宅/商住地块。

5、政策端：从“一刀切”到“保障刚改、因城施策”，政策主要针对投资性需求，各地各有对冲政策(人才新政、落户放宽、公积金额度提升、棚改政策等)保障刚改需求，政策端目前主要针对投资性需求，“保障刚需、因城施策”，2019年将逐步放松(2018年底，菏泽打响了第一枪)

6、关于中国的房产税：应当推出，但目前时机不成熟，未来几年仍将围绕立法等做准备工作

中国房地产供需错配、房价高企等问题有着深层次根源——缺少有效的公共住房供应体系、商品住宅持有环节近乎零成本、城乡二元土地结构及由此出现的土地财政问题、资产证券化渠道不畅等原因使得优质存量资产无法盘活。这些问题不解决，房价问题就无解，也使得中国跟很多所谓的国际经验“不可比”。

然而，这些深层次问题不是一天两天形成的，解决或改善起来也就需要路径依赖、循序渐进，否则可能引致更大的风险。就房产税而言，我们认为应当推出，但不能在时机不成熟的情况下盲目推行。

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【链接】 百姓 ,商品 ,商品房 ,小产权房 ,三四线城市 ,

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