上海未来的高端公寓市场发展走向以及发展类型何方？

【 www.FsTaoci.Com 】连续几个月的上海房地产市场成交低迷，尤其是今年4、5月份令人失望的市场销售业绩，已经减弱了大多数买房人、投资者对市场的信心。上海房地产市场会否走向冬天，愈发成为房地产市场关注者的困惑。

从宏观经济发展情况来看，居高不下的通货膨胀带来的高企的市场利率为当前房地产市场制造了空前紧缩的金融环境。这种市场环境将市场的需求和供给方都带来了抑制。那么在这样的宏观背景下，一直作为一种优良的投资品的上海高端公寓市场能否具备过往的价值？未来的高端公寓市场发展走向何方？

高端公寓市场的特殊属性决定了其在市场中长期范围内存在生命力。在研判未来市场走势之前，需要对当前上海高端公寓市场进行新的界定。高端，并不仅体现在价格上，而是产品价值的综合表现。因此，从产品价值内涵角度审慎的高端物业，必然存在以下两点基本特征：

第一，地段条件优良是必备条件，但并不是决定因素。谈到上海的高端公寓，许多人自然联想到静安、黄浦、卢湾三个城市中心地段的住宅价值。背靠良好的区位环境、具有悠久的文化历史沉淀、交通便利，已经成为多数人对高端公寓的首要概念。但从目前上海高品质楼盘的分布来看，过往的城市中心区位却并不是目前上海高端公寓最集中的区域。相比新建设的城市新区，城市中心区狭窄的街道、成批的低品质旧房、散乱的商业分布、过时的城市基础配套设施，却使有些地段失去了高端楼盘开发的市场潜力。

第二，环境良好，服务周全、物业管理先进的楼盘，成为上海未来高端公寓的基础条件。住宅的舒适、方便、美观是高端公寓业主选购楼盘的最主要的需求点。然而随着市场发展，这三大基本标准随着市场的改变也在不断更新。具体标准也代表了未来高端住宅市场的发展趋势。

从以上两点基本特征来看，上海的高端公寓市场正在经历价值重塑的过程。从产品形态角度来看，能够代表未来上海高品质住宅的产品会有哪些？什么样的细分住宅产品将成为未来市场的宠儿？

结合上海市场特征，未来的高端公寓产品可分解成以下几个类型：

第一，城市中心区内品质优良、服务先进的公寓产品。这种传统意义上的高端公寓的未来价值将更多与周边区域转型及改造紧密联系。从这类产品的发展用地供应情况看，近两年上海城市中心区旧城改造的难度逐步加大，中心城区每年新增的市场住宅土地供应不超过年度市场总供应的3%。因此，从供应总量上看，目前极其少量的供应不能满足市场的需求。

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