北京房价横盘三年：供需平衡，年轻群体购买力提升

三分之二的城区房价下跌

整体看，2020年北京外围城区量升，中心城区在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。

贝壳研究院数据显示，外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内。价格方面，4个远郊区除外的12个城区中3区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，价格涨幅收窄。

通州区主要受副中心规划利好影响，区域价值被拉升，成交量价均出现明显上涨，分别位列成交面积和成交价格同比涨幅前三的区域。

具体看，北京成交量排名前三的区域为大兴区、昌平区及朝阳区，成交量分别为110万平方米、97万平方米及86万平方米。2020年成交面积同比涨幅较大的区域为昌平区、通州区及怀柔区，分别同比上涨68%、29%及28%。其中昌平区成交量上涨主要受万橡悦府限竞房项目集中供应影响，其成交量在昌平区排名第一，占整个区域成交量21%，叠加未来金茂府项目年内持续发力，共同推高昌平区成交量和成交价格。

成交价格排名前三的区域为东城区、西城区及通州区，成交均价分别为77864元/平方米、71122元/平方米以及69934元/平方米。同时，密云区及通州区成交均价同比涨幅较大，分别为109%和91%，其中密云区主要受成交结构以及基数较低影响导致价格上涨幅度较大。

房价大幅上涨可能性极低

2020年北京宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，同比下滑6%。其中，限价宅地8宗，规划建面95万平方米，不限价住宅用地36宗，规划建面450万平方米，共有产权房用地4宗，规划建面58万平方米。近三年限价宅地成交面积占比逐年下降，去年限价宅地成交量仅为整体市场的16%，这主要由于限竞房存量较为充足，据统计自限价宅地2016年入市以来，共成交1634万平方米，而限竞房成交面积为592万平方米，仍有64%的限竞房产品等待去化。

尽管，去年不限价地块成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，对2021年房价走高预期起到支撑作用，但北京仍有充足的限竞房产品补充市场，预计今年商品住宅成交均价大幅上涨的可能性不大。

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