沈阳第三大商圈终极猜想

有一组数字非常有趣：建筑面积在2.2万平方米的铁西百货，凭借着金饰和家电两项“主力”，不仅在2007年取得了销售总额9个亿的成绩，其每万平方米销售额稳居全国首列。

在沈阳所有百货商店之中，铁西百货的体量仅比新世界太原街店大一些，这就与其实现的市场份额很不相称，但这种“失调的比例”正是铁西新区商业供给与需求失衡的缩影。

2002年，铁西新区在“老城区与沈阳经济技术开发区”的合署办公之后正式成立，区域面积从原本不足40万平方公里一下子膨胀到128平方公里。

沈阳市统计局在2006年中公布的数字表明，铁西新区内已经有超过80万的常住人口，是沈阳市内五区中最多的，而这一数字在2007年已经更新为100万常住人口。

建设大路以北区域的工厂区陆续搬迁，新楼盘吸引了其他城区的市民在铁西安家。而越是人口快速地“汇聚”，铁西新区的商业匮乏就越加明显。

兴华街的机会来了

已经在铁西十二路上生活了20多年的孟小姐认为自己“幸好是在太原街附近上班”，“要不然每次逛街，都要坐一个小时的车才能到。不过去年新玛特在铁西开了一家店以后就好了许多，要不然只能整天陪老妈逛铁百了。”

从2006年以后，铁西新区的商业发展似乎一度侧重于两个方面：大型超市和家具家居行业的发展布局。一个九路家具城已经分化出陶瓷、油漆、灯具等若干专业市场。而通常一个大型超市辐射服务面积在3公里以内，辐射服务人口20-30万人，按照铁西新区的总人口，大约需要5家大型超市，而铁西新区已经拥有的超过5000平方米的超市确是近10家。

铁西新区的商业发展在业态上已经出现严重的倾斜。一直以来作为铁西商业焦点的兴华街，正是在拥挤的交通、闲置的楼宇和过于单一的业态构成下，无力走出“家具家居专业街”的定位。

作为另一个焦点，兴华街铁西百货的周围从2007年开始，增添了“鲁尔大厦”、“中兴运动休闲广场”做以补充。但是孟小姐认为，“这些对我都没有太多吸引力，适合的品牌并不多，一个小时就能逛个遍。”

事实上，铁西百货曾与中兴、商业城、联营并列“沈阳四大百货”，每日客流量能够达到3万多人。从交通优势来说，兴华街的优势已经明显于兴顺街。借助铁西百货的影响力，在其周围形成了“中老年人群”最为集中的消费磁场，这个磁场稳固地存在了近五年的时间。

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